紫苔苍藓蔽吴宫，三月秦灰阿阁空。
奔走醯鸡徒自役，捋荼巢鹊苦为工。
朱门几见扃残月，绣幕时惊啸晚风。
方丈尽堪容六尺，笑他痴汉日忡忡。
人常笑富贵的人。道富贵的人，只好画上的山林亭台，不好真山水亭台。是道富贵的人，终日拿这算子，执这手板，没个工夫到园囿。不知园囿也是个假象。曲栏小槛，种竹栽花，尽可消遣。究竟自受享能几时，游玩能几日？总只劳我一人精神，供他人娱悦。甚至没园囿，闻得某人的好，百计谋来。园囿小，充拓得，某人的好，百计窥占。某人的布置好，须要依他。某家花竹好，也要寻觅。千方打算，一刻不宁。忙了几时，不过博得人几声好。况且任你大园子，日日在里边，眼熟了也就不奇。不如放开脚，处处是我园林。放开眼，处处是我亭榭。还落得个光景日新，境界日变。如今有好园林的，无如权贵人家。不知权贵最易消歇。只因权贵没个三五十年的。园子好，最易起人眼。相争相夺，那个能长久得？这可以冷人一片图夺谋占的心了。世间人那晓得，有一时势，使一时势。却不道势有尽时。势到皇帝极矣，楼阁是“阿房”“迷楼”，极天下之奇巧；山林是“艮岳”，聚天下之花石。国远一移，何处寻他一椽一栋、一树一石？次之，宰相李德裕“平泉园”，道子孙失我一石一树，非子孙也。而今何在？
兰亭已矣，梓泽丘墟。俯仰今昔，谁能久欤？
先朝嘉靖间，有个王锦衣。他好收拾的是花园，后来起了人的心，来逼占他的。若非其妾一言，几至园林尽失，宗祀俱绝。这也是园亭贻害。
寄兴在山水，聊以怡身心。何知阶觊觎，祸患相侵寻。
这王锦衣，大兴人，由武进士任锦衣，历官到指挥使。锦衣卫虽然是个武职里权要衙门，他素性清雅，好与士夫交往。在顺城门西，近城收拾一个园子。内中客厅、茶厅、书厅都照江南制度，极其精雅。回廊曲槛，小榭明窗。外边幽蹊小径，缭绕著花木竹石。他会做诗。就邀缙绅中名公。也有几个山人词客，在里边结个诗社，时时在里边作诗。
深心薄马上，抑志延清流。绿醑邀明月，新诗咏素秋。
王锦衣没北气，又没武夫气，诗社中没个敢轻他。皇城西南角，都是文官住宅，因他好客，相与士夫多。园子幽雅，可以观玩。凡有公会，都发贴来借，所以出了一个王锦衣园的名。夫人没了，有两个京中妾，不甚得意。差人到扬州，娶得位小奶奶，姓谢。生得容颜妍丽，性格灵明，也会做几句诗。
名花移得广陵枝，逸态蹁跹弱不持。
一曲《后庭》声更丽，娇莺初啭上林时。
到京，王锦衣甚是相合，一时士夫都作诗来贺他。后来年余，生了一个儿子。王锦衣无子，得这子，如得金宝了。又见谢奶奶有些见识材干，就把家事叫他掌家。这先前两个妾，是先入门，又是本京人，好生不债气。他却驭之有方，也不甚嫌忌。却又于交接士夫，礼仪杯酌之间，处置得井井有条，真是一个好内助。
量交识山涛，床头出宿醪。不辞时剪发，能使主人豪。
王锦衣自武榜起家，得个百户，管理街道，也只混帐过得日子。后来差出，扭解一员大臣，也得千金。再做理刑千户，也好了。到掌北镇抚司，那个猫儿不吃腥，拿钱来料不手颤。只是他量收得的收，收不得不收。该执法。便执法；可做情，就做情。不苦苦诈钱，却也家事大了。到那武宗南巡时，署堂印。因宁王谋反，拿了个交通的都督朱宁；后武宗没，拿了都督江彬；至世宗初政时，拿司礼监太监萧敬一干、指挥廖鹏一干。先时打问，求宽刑宽罪，是一番钱。后边籍没这几家，都是家私百万的，官分吏分，又是一番钱。不怕家事不大。所以籍没朱宁时，他用钱官买了朱宁海岱门外一所大花园。籍没廖鹏时，用价官买了廖鹏平子门外一所大花园。廖鹏这园，已是弘敞：
名花引径，古木开林。曲廊缭绕，蜿蜓百尺虹淣；高阁巍峨，掩映几重云雾。户纳紫苍来，轩依绝；水浮金碧动，堂映清流。小槛外奇音一部，萧萧疏竹舞风柔；闲亭中清影数枝，矫矫高松移月至。玮丽积富贵之相，幽深有隐逸之风。到那朱宁的园，更是不同：材竭东南，力穷西北。水借玉河流，一道惊湍写玉；堂开金阙近，十寻伟栋涂金。栽古松而开径，天目松、括子松，月流环玦，风送笙竽；聚奇石以为山，太湖石、灵壁石，立似龙螭，蹲疑狮虎。阴阴洞壑滞云烟，穷不尽曲蹊回蹬；落落楼台连日月，走不了邃阁深居。真是琪花徭草不能名，语鸟游鱼皆乐意。
王锦衣在里面，下老实收拾一番。邀这些清客陪堂，在里边著实布置点染。请这些名公巨卿，在那厢都与题额赋诗。虽说不得个石崇“金谷”，王维“辋川”，在北京也是数一数二的了。每到春天牡丹时，夏天荷花时，其余节序时，自己大轿，其余高车骏马，与谢奶奶及群妾，到园中赏玩。那王棉衣携了谢奶奶，在园中行走，道：“这所在亏我仔么妆点，这匾额是某人新赠，这径新开，这堂新起，这树新种。”这谢奶奶也含糊道好，甚有不悦之意。王锦衣觉得，道：“你有甚心事么？”谢奶奶道：“没甚事。我只想这两个，在武臣也贵显，得上位爷宠。只为骄奢弄权，要钱坏法，今日到个籍没，归于我家，岂不是官高必险？况这是辇毂之下，少甚么贵戚宠臣。我一家子有三个园，又都收拾得齐整，出了名。怕有人忌嫉，有人着想。儿子尚小，偶然触起，所以不悦。”
造物忌盛满，人心多觊觎。不谓阖阁中，深此永远图。
王锦衣道：“他两人做了逆党，所以有此祸。我只奉公守法。料无此祸。你愁儿子小，怕此产动人眼，起人图。古云‘千年田地八百主’，也无终据之理。又道‘儿孙自有儿孙福’，你又何必多虑？”又与群妾吃了些酒回家，谢奶奶也只得丢起。一日，卫中新到一个陆指挥。是江南籍，向在任典府，因圣上登基，以从龙侍臣，历升到此，列衔上堂。王锦衣原是个和光同尘的，这陆锦衣也是个肯奉承人的，彼此相与极厚，曾邀他去三个园里游玩。陆锦衣商量些点缀光景，甚是中窍，所以往来最多，做了通家。一日，在陆锦衣宅子吃酒。问起子息，陆锦衣道：“一子，已十六岁了。”王锦衣请来相见，却是一表人材。
玉立骨昂藏，清标傅粉郎。
目流秋水湛，眉引晚山长。
燕颔知重器，虎头开异祥。
无为薄年少，天路守翱翔。
王锦衣一见，道：“寅翁好一位令器！他日功名，更在寅翁之上。学生远不及也。”陆锦衣道：“得如年翁大人，便是家门之幸。”但王锦衣看他举止还近俗，问他言语也粗鄙。王锦衣道：“令郎前程不必言，远大的了。却不可失学。”陆锦衣道：“小儿异日，也不过个武弁，取其识字而已。”王锦衣道：“寅翁不是这样说。我们卫中，与别卫不同，是个问刑衙门。凡厂里题参，外边解到，里边发下，奉了圣旨一个打著问。虽未成狱，却是个初招。这边参得重，法司便解不来。又有情法本轻，而圣上要重的，不重是拂了圣旨，重了伤了公道。这参里著实要抑扬圆活，开他后日出罪门路。又有原参本重，据理该轻，这须要辨驳得倒，方可服人。到问事，里边或把言语去恐吓他，得他真情；或把言语去挑引他，得他真情。人可写不出的话，单靠这张状词访单不得。有人做造出来的话，单靠他们词巧说不得。固要虚心，更要明理。这不被犯人哄弄，也不吃吏役欺瞒。令郎不弃，我有些问拟的审语，题参的本稿，送与令郎看。忝在通家，不妨常到舍下，寅弟与他讲说一讲说。趁此青年闲暇，正好用心，临渴掘井迟了。”
为学须及时，理明斯断决。天下称不冤，无愧古明哲。
此后陆锦衣就备礼，叫儿子称通家侄，去拜见，求指教。王锦衣就把这些审单谳疏，与他讲说。陆锦衣儿子闲时，也去请教。王锦衣闲时，也来请去讲论。谢奶奶待客，极其丰盛的。王锦衣又道：“这人后来大贵，不可待慢他。”谢奶奶越加殷勤。这小陆锦衣，也不知吃了他家多少，这三个园，也常与他去游耍，论起是极有恩的了。
推食惠犹浅，提撕意特温。岂云称父执，应不下师恩。
谢奶奶也常道：“如今后生家，自道是的多。你虽这样尽心指点，未必以为奇，感激你。你如今儿子已八九岁了，也教他一教。”王锦衣道：“他小，说也不省得。只读两句《四书》，大来袭个官罢。独养儿子，不要苦他。”此后王锦衣，因打问这些谏大礼的官，都从宽；又打问山西巡按马录拿妖人张寅一案，又据实，不得圣意，还又不得内阁的意。他也急托病，告了个致仕。在这三个园，也盘桓快乐了三四年而殁。
大树依燃在，将军今若何。独余行乐处，春草绿婆娑。
平日交往文官多，也多得两首挽诗。两个无子幼妾，是京中人，都挈了房奁，自去。家主小，有材干家人也都飞去，只留得几个老仆小厮相随。谢奶奶常叹息道：“只有你肯管顾人，要管顾你的人，想没有了。”也只母子捱过。那陆锦衣因圣驾往湖广承天府拜献皇帝陵，他该扈驾，带儿子同行。行到河南，行宫里边两次火起。第二次火大得狠，近侍内官宫女，也不知烧死多少。扈驾大臣，烟焰中不知圣上何在。却是陆指挥儿子，他时运到了，拼命到里边护驾。见皇上在火光中，没处寻路，他在承天时，曾见圣上，认得，竟向前背了，冒烟火而出。这虽真命之主，百灵扶掖，他这冒死救驾，功也莫及。
负天若鹏背，浴日向虞渊。汤火浑无惧，功堪勒简编。
圣上在路，已行授官重赏。到京，连加升擢。不四五年，竟到了都指挥掌堂。他审决公事，犹如老吏，人都道他少年老成，不知有所传授。那陆指挥也道自己聪明，问得好，审单也服得人，题本也常时得圣上允行。忘却当日王锦衣也费一番唇舌。
小鸟已奋翎，不复念卵翼。
凡人贫贱时，一身不保，富贵就有余思。陆指挥原在承天府，到京不曾有产业，如今却要置产，要个游玩的所在。就有这些闲磕牙的道：“园子是王锦衣的好。王锦衣死了，他儿子不成器，好嫖，好赌，料想留不牢。不若差人去说，买了他的。”陆指挥道：“是那海岱门外的么？好一个园子！我当日在里边，也曾羡慕他的，只不知肯卖不肯卖？也须得二三千银子。”一个老校尉，叫许都知，他跪下道：“爷只与小的一千二百两，小的自去要来。”陆指挥道：“怕太少么。”许校尉道：“不少。爷，只管得产就是了。”陆指挥笑了笑，道：“你先去讲，我与你银子。”
昔年游憩地，久入梦魂索。倩取三寸舌，索他十五城。
此时，王锦衣死有七八年，王公子已将近二十岁。先时谢奶奶，也严督促他读书学好，王锦衣却姑息他，把他娇坏了。到了父亲死，母亲严，只严得家里。十五六了，就有那干不尴尬的人，哄诱他出去花哄，闯口面。与他做了亲，又添出一个舅子，又是个泼皮公子，在外生事。谢奶奶也说他不下。这日，许校尉来说起，他便豹跳道：“你家是锦衣，咱家不是锦衣？怎小看咱，要咱的园子。咱不卖，咱不卖。就是你这厮，也曾服侍咱老爷过，敢这等轻薄！”只要打。谢奶奶听得来问时，许校尉已被赶出去了。其时谢奶奶也有些不愤，道：“陆指挥曾受我家老爷恩，怎我没个口角儿卖产，轻易来说，也真是个小看。只好端端回他去罢，不该要打校尉。”
共醉平泉客，杯觞尚未寒。狂谋思篡取，容易昧恩澜。
这一去，却不好了。许校尉与陆指挥定下局。
一日，王公子正与几个帮闲的去，出来只见一个京花子来，道是朱宁侄儿，充军赦回。道：“咱家一个花园，连著田地，可值七八千，你家欺君蠢国，把一千二百两官买。把咱家窖藏在里边银子十多万，都是该籍没钦赃，尽行掘了。如今要还咱银子，还咱产。不还咱，咱出首，追来入官。”鬼嚷唤的。王公子著恼，要打，要送。这些帮闲的道：“行不得。他胡说乱道，他说有，公子说没，须与他对夹才是。还耐著。”这王公子镴枪头，便软了，也就没布摆。众人打合，道：“公子的园有，不若把这块地，赏与这花子，省了口面。”谢奶奶道：“这纳官原价，是要的。”众人道：“这穷花子，那得钱来。闹吵两日，厂衙知道，不当耍。”公子吃众人矬得紧，竟出张退契与了。
势盛产日增，时去不复保。
这人得了契，自向许校尉处，拿出一千二百烹分。王公子这干帮闲的，原也是合汁里吃出的。当日王锦衣，数年经营这块地，早已属之陆指挥了。桑沧时易改，杵筑枉辛勤。自古游观者，初非创制人。
谢奶奶道：“这事分明陆指挥做的。他也似你这样一个人，只因你爷教导他，问得刑，如今就在堂上诈人使势。你如今快不要在外胡行，在家里，也寻出你父亲的书来读一读，学学字。也去袭了该荫的锦衣卫千户，与他便是同一衙门官了，也与父亲争一争气，保守这些产业。”这王公子听了，也似恼的，发狠的在家中，收拾一间书房，打扫得洁净。把父亲遗下书都搬出来，摆了，吩咐门上，一应人来，不许通报，都回不在，连舅爷也回覆不要见。
莫嫌不学晚，秉烛胜冥行。五十高常侍。为诗也著名。
次早到房中，把这本翻一翻，那本翻一翻，不知甚么物件，十个字倒有八个念不出。揉头注目，叹气如雷。坐到已牌光景，拿了一本，竟到母亲房中。谢奶奶道：“才坐得，仔么又出来了？”王公子道：“叫我在里边做甚么？”道：“读书。”王公子道：“怎么读？”道：“看了本子上念去。”王公子道：“不认得，叫我怎么念？”道：“这等你平日读甚么书？”王公子道；“小时师父曾对我念，我却不曾听他。如今还须得寻个师父念我听才好。只这样大人，还要师父的念，丑刺刺怎好。”谢奶奶道：“你怕丑就好了。如今若不学得，还丑哩。你去，我差人请师父。”他在房中，早立不是，坐不是，行不是，卧不是，又向外走了。
鹰饱不受绁，常作凌空想。一息得离鞲，翩翩已孤往。
一去数日不回，谢奶奶著人遍处找寻不见。
歇了五六日，只见顺城门里管园的人来道：“方才有几个旗校般人，道园子已是陆府管业，另换管园的，将小人逐出。”谢奶奶道；“我园子不卖。”管园的道：“现把咱家家伙撩上一街，还要差人去拿回。”谢奶奶道：“有这事？白占人产业，咱背黄也要与他讲一讲。”正说话间，王公子回来了，道：“不好了，这忘八羔子，把咱局了。咱闷得慌，正走出门，巧巧撞著舅子，道：‘门上回你不在家，怎又走出来？’咱道：‘门上不知道。’就与他走。他道：‘一个所在，好耍，去耍一耍。’到一个大宅子里边，先有五七人，他衣服人材，也都整齐似咱，在那厢赌。舅子叫咱下去，咱回道：‘没管。’他道：‘不妨。你若大家事，怕少了赌钱，我保驾。’打五百两筹来与咱两个，咱也会赢，当不得舅子会输。头一两日，输了三百，咱揭了个票要回来。舅子叫番筹，一连几日，舅子赢，咱又输了。咱赢，舅子又输。直输到一千二百两。他又不要票子，要产。咱不知道甚么产。舅子道：‘顺城门西花园，咱知道四址，你权写与他。’咱不肯，众人嚷的乱的，不许咱出门。舅子道：‘你一千产当一千二百输，还是便宜。’临写时，他又道：‘不值。’又写了一百两票子，舅子作保银，才得脱身。”谢奶奶道：“好好，这是舅子与陆指挥，合条儿局你了。如今产已陆家管业。”王公子道：“这样快，我文书上空头的”谢奶奶道：“好痴人，好败子，你爷一千四百两买，更造缴结，二千。你做一千二百输，还便宜，还写一百两票子”！罢罢，生你这败子，连这窠巢，也被你赌去了。”王公子道：“是舅子做路儿哄我。”先在房中，与妻子闹了一夜，妻子甚气不过，上了一索。
痴愚嗟浪子，薄命叹红颜。
这事原是舅子同人做局，奉承陆指挥的，欺他痴子不觉。不料谢奶奶点出，家中闹吵，至于妻子上了吊。他赶来正要寻衅，只见妹子好端端坐在房里，道：“哥，不是家，他不学好，还要你去说他道他，怎合条儿哄他？须不是亲戚们做的事。”舅子板了脸道：“岂有此理！”那王公子却撞进房来道：“无耻污邪的，你怎么串人来局赌？二千两产，做一千二百两，还是我便宜。你得了陆指挥背手，用了一生一世？你这样禽兽，再不许上咱门，去去！”早又谢奶奶到道：“罢呀，园子，陆指挥已封锁去了。谁叫你不与好人走？与这干亡八羔子赌钱。”这又骂到舅子身上了，只得抽身便走。又羞又恼，道：“这门上不成了，一百两头，撮不来了。如今率性做他一做。”
纷纷蝇狗徒，微羶恣征逐。但知势可凭，岂复念骨肉。
这两节事，原是陆指挥与许校尉做的。前次用他帮闲的，产价，帮闲的与那假朱宁侄子分去。这次用他舅子，产阶，舅子与众赌棍分去。许校尉都有头除。所以，又来见许校尉，道：“陆爷封了咱妹夫房子，妹夫把咱嚷乱，要告咱局赌，揭陆爷占产，把咱妹子逼死。咱如今在卫里，下他一状。妹夫是怕官司的，谢奶奶是要体面、不肯出官的，管情来解交，把那平子门外园，好歹送与陆爷，我们也撰他千把歇手。”写了纸谎状，道他起造违制房屋，打诈窠窝；奸淫父亲；嗔妻阻劝，同母威逼自缢。许校尉拿进去，准了，就差许校尉。
羶心深溪壑，驱役使鹰鹯。一纸符如火，昆冈玉石炎。
大凡差使人，不拿人，先讲钱。这许校尉，他是要做大局的，不讲钱，只拿人。把王公子鹰拿雁抓，将来关在官店里。势头大，等他家里不知甚事，差使钱衙门使用，官的银子，都讲得起。把个王公子弄在店里，五分一日吃官饭，望不见个亲人来。那谢奶奶知道他没甚大事，不过是个诈局，料不难为他。若一紧，他开大口。且冷著，也把儿子急一急，他后日也怕，不敢胡走。阁了一日，许校尉怕缓了局，来要谢奶奶见官。若是谢奶奶讲一个“我是官宦人家不出来”，他就花来了。不期谢奶奶一个皂帕子包了头，著了青衫旧鞋，道：“咱去。”许校尉倒吃了一惊，只得收科，道：“奶奶，前边爷，上堂坐过的。奶奶怎出头露面？两边都是亲戚，讲一讲，里边用些和了罢。”谢奶奶道：“彼一时，此一时。先时是奶奶，如今是犯妇，不去怎的？”叫了乘小轿儿，许校尉也只得随著到卫前。许校尉打合道：“那个不得爷的恩过。”要诈钱，做好做歹，也使了百十两。
昔时堂上人，墓木已成拱。余威那复存，得以免呵拥。
陆指挥坐了堂，带进人犯，门上吆喝。把这拶指夹棍，往地下一撩，掠得这王公子怪哭，道：“母亲，罢了孩儿了，孩儿今日是死了。”那谢奶奶也跪在地下，对他道：’你怎生望不死？你父亲当日坐在这堂上，没天理事，不知干了多少，今日报应，该在你身上。你还要望活！”响响的这样讲。那陆指挥板了脸，正待在上面做作，听了这几句，提起他父亲，是曾于陆指挥有恩的。说他父亲做没天理的事，今日事也难说有天理。那陆指挥，不觉良心耸动，假意问许校尉道：“这甚么人？”答应道：“原任王爷奶奶。”陆指挥道：“且起来。”谢奶奶便站了。陆指挥道：“状上那违制房屋，打诈妓女，奸父亲，逼妻死，是怎么的？”王公子一句答应不出。又是谢奶奶道：“房屋原有两间，已与人了。打诈，谁是被害？奸父亲，他老子死时，他才十二岁。两个妾，就回娘家嫁了。若说逼妻，他妻现在家里。”陆指挥听他词理严正，心里又想：三个园，已得了两个，怎又乘势逼他的，于心难安。只得丢手道：“这状似谎了。但他妹子也曾自缢，不为无因。出去，我注销了罢。”
严提报复理，深耸虎狼心。早摄贪残性，兢兢不敢侵。
到家，谢奶奶道：“他与你，都是个指挥儿子。他坐著，你跪著，还连累我，可不羞死！你如今看见你亲戚朋友光景了么，谁不是弄你的人？”王公子却也自悔，收了心。在家，谢奶奶自教他读书识字，又用钱袭了锦衣卫千户，与陆指挥仍为僚友，也还守得一个园。倒是陆指挥，虽然得宠，直做到宫保腰玉，快乐也有几时。到殁后，人劾他奸赃，至于削夺籍没，这两个园子，又不知落谁手。用势夺人的，终久归人。我想这节事，王锦衣，是以田园开隙的；陆锦衣，是以势夺人产不享的。这也可醒为儿孙作牛马之心。至王公子，则痴愚被局，朋友亲戚，都作舟中敌国，危矣险矣！立身不可不明哲，交人不可不谨慎。