深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，“三通一平”每平方公里需要两三个亿，70平方公里的“三通一平”用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1.5亿~2亿元，40平方公里就得60亿~80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿~160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？

    ——1997年，王石在接受本书作者采访时如是说

    背景分析

    因为遭遇那场史上最严肃的宏观调控，身处西南一隅的广西北海暴得大名。这座14个沿海开放城市中最不显眼的城市，引来了全世界的注意力和资本，指点出一个“北海奇迹”，或者叫“北海泡沫”。

    1992年，仅20多万人口的北海市，因其独特的地理位置和市政府大张旗鼓的“筑巢引凤”政策，引来了大批外来地产商。其中，北海市长答应划40平方公里的土地给雄心勃勃的万科进行开发。不过，最后一分钟，王石刹车了，逃过一劫。

    北海真正值钱的，是体制上的位势差，也就是政策上的特殊性。在14个沿海开放城市中，北海的政策相对特殊。别的开放城市，比如广州，享受政策优惠的开发区仅有1平方公里；北海则是全市享受特区政策，正是因为北海在计划经济体制下太不重要了，所以允许它全市都对外资开放，全市都是开发区。

    在公开允许炒地炒楼的宽松环境下，北海房地产公司由1992年的6家猛增到1993年的1700家，政府批地80平方公里，报建商品房340万平方米。不少人从土地和楼盘的炒卖中赚取了惊人的利润，但万科并未加入他们的行列，而是实实在在地搞地产开发。1992年12月，建筑面积1万多平方米的“万达苑”破土动工，市场定位为多层中高档商住楼，包括60套公寓和1000多平方米的商场，主要销售对象为外来投资者和知名厂家。由于在政策许可之下预售楼花，公司赢得了宝贵的时间差，在北海房地产发展到高潮时得以迅速回笼资金。之后，“万达苑”基本出售和出租完毕，万科算是能够顺利撤退。但是，接下来的事情众所周知，北海房地产的泡沫和破灭，成为20世纪90年代中国经济最大的问题之一。

    行动指南

    有时候很多诱惑，只是陷阱。企业不要勉强自己去做赢得起输不起的生意。