开发公司模式分为房屋开发模式、土地开发模式、混合开发模式三种。

    ——摘自冯仑文章《房地产公司的商业模式》

    背景分析

    在多年前，冯仑分析过房地产公司的三种开发模式：

    沃尔玛模式。国内比较典型的应用是万科的模式，即在郊区大规模地复制，产品极其单一，目标客户极其准确。在非常准确的前提下，在体制上采取总部强势控制，有计划地在郊区“连锁开店”，销售收入增长非常快。近几年万科在销售收入基数很大的情况下仍然实现了多年的持续高速稳定增长，主要得益于这种快速复制的模式，成本越来越低。

    百货公司模式。所谓百货公司模式是指在一个地域同时做不同的产品，老华远和现在的华润置地是这个模式，产品多样化，地域也多样化。百货公司模式多见于城建系统转制过来的开发公司和综合性大型国有开发公司。

    精品店模式。这是万通地产努力追求的模式。万通不主张全国开发的做法，而是在少数高端市场进行精品店的经营。

    陆家嘴模式。是指以经营土地为主，通过规划，成片出让土地，同时用土地与开发结合，集中在一个很小的地区，开发的主要是综合金融、贸易、商业这样的业态。陆家嘴每年的销售收入实际上很少，但利润很高，主要是因为它土地出让的收益非常大。经过短短10年的努力，陆家嘴迅速成为全球的金融贸易热点和上海新的亮点，同时也带来了土地增值的巨大潜力。这是一个比较典型的土地开发模式。

    天津开发区的模式，即工业土地的开发模式。由于它经营的土地主要是工业区，晚上人很少，所以工业区土地价值的增值幅度和它收益的情况比陆家嘴要差得多，但是它也是国内唯一一个，甚至是主要的一个靠经营土地能够赚钱的工业区企业。

    纵向重叠的混合开发模式。即传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理，所有环节自己都要做，功能上不够专业化，公司内部管理上互相重叠，互相交叉。这种公司，第一都有自己的销售公司，第二有自己的物业公司。在广东，甚至相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工的建设公司。

    交叉混合的开发模式。典型案例是珠江投资和合生创展。这个模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江投资大片拿地，也要做一些房子，但是合生创展自己几乎不拿地，只做房屋。不过，两家是一个老板，它们交叉混合，在北京、上海和广东有大量的开发项目。

    按照第一种混合模式，因为是纵向混合，从拿地一直到做完，10万平方米的项目在北京大概要3～5年的时间才能完成，如果是30万平方米以上的项目要5～7年，甚至7～10年才能做完。合生创展和珠江投资方式的好处是，拿地之后马上卖给上市公司，上市公司去拿地再做房，大概两三年就完了，可以缩短每一家公司的财务周期，对经济周期的抗跌性也比较好。

    行动指南

    行业越发展、越成熟，简单开发的商业模式的生存空间就越小。