不动产投资的金融模式，主要有REItS（房地产投资信托）模式、不动产证券化投资模式等几种。

    目前中国的金融创新正在学习美国的方式，香港在推行REItS，内地现在也有一家“准REItS”在做，下一步不动产按揭的证券化、住房贷款的按揭证券化也会推进。

    ——摘自2002年11月冯仑文章《房地产公司的商业模式》

    背景分析

    中国的绝大多数房地产公司总负债率在70%以上，一种是向前融资，即向客户融资（预售）；一种是向供应商融资；还有一种是通过银行的贷款开发，也就是说负债融资，这种方式已成为国内房企主要的资金来源形式。在美国是反过来的，70%的资金来源于REItS，其余10%～15%是退休金和养老金，所以在美国即使产生经济泡沫，对银行的影响也不是特别大。

    冯仑认为，国内不动产投资的金融模式，大概分这么几种：

    美国的REItS模式，即不动产投资信托模式，其方法是通过信托方式把大众分散的资金集合到一家公司，然后通过税收减让，促进民间投资的参与，拿到钱后再投入长期物业，从而获得稳定收益。美国有一家非常大的这样的公司，一年收益35亿美元，它在美国拥有175栋写字楼，同时在每个州都有大量的出租公寓，主要靠这种巨额的资源来做这项投资。

    不动产证券化投资。包括不动产债券、基金、股票等方式，这些都是通过金融方式来参与不动产的投资。

    房地产业和金融业通过多种方式结合是未来发展的必然之路。未来会有相当一部分地产资产是金融资产的一个主要部分。所以，国内房企一定要使自己的融资渠道多元化，避免出现过度依靠银行的危险局面。

    行动指南

    随着行业的不断演变，而金融性的投资模式和服务性的投资模式逐渐成为房地产行业主导的商业模式。