1998年1月，作为朱镕基房地产顾问的王石来到北京，朱镕基听取了他对房地产走势的看法。次月，朱镕基在讨论房改方案的会议上提出要求：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”

    1998年7月3日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，正式“停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化”。福利分房成为了历史，住房商品化迈出了决定性的一步。

    全国上下都在抢着搭上福利分房的末班车。很多单位抢购住房，分给职工，房地产市场为此红火了一把。1998年，商品房成交量从1997年的9000万平方米一跃而为1亿2000万平方米。房地产行业的增加值占GDP的比重为4.2%，对国民经济起到了明显的拉动作用。

    但房地产市场并没有如预料中那样继续红火下去，进入1999年，市场又是一副不温不火、不冷不热的沉闷表情，让开发商们心里直着急。过去的单位团购没有了，大家只好把眼睛盯住普通消费者，楼市刮起了打折风，打起了价格战。北京的房价一度打到七折。

    这种情况一直延续到2000年。2000年，个人消费占到了全国房地产消费的70%，个人已经成为了买房子的主力军。房地产的消费模式完成了从“批发”到“零售”的转变。个人消费的增加带来的是房贷的增长，截至2001年年底，全国个人房贷规模达到6600多亿元，较之央行出台《个人住房担保贷款管理试行办法》的1997年，增长35倍。

    2001年，楼市不温不火的局面结束了，房改之后积蓄的能量集中爆发，房价像火箭一样一飞冲天。第一季度，北京房价的涨幅达到97.3%，令人目瞪口呆。楼市的暴涨一方面是因为房贷利率降到了最低点，买房出租，收益率都比银行的利率高；另一方面，当年股市暴跌，挤出的资金涌向了楼市。在首届博鳌房地产论坛上，经济学家樊纲面对几百位房地产商，情不自禁地感叹说：“在座的是中国最为幸福的人！”的确，对于开发商来说，这是苦尽甘来的好日子。

    这一年，随着天鸿宝业挂牌上市，高悬8年之久的房地产企业上市禁令解除，开发商的幸福时光锦上添花。

    房价的暴涨很快激起了质疑的声音。2001年年底，清华大学经济管理学院教授魏杰接受中央电视台的专访，发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话。魏杰认为，房地产已经产生了比1993年更严重的泡沫，而“2002年将是中国房地产业的冬天”。当时，魏杰信誓旦旦地说：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”这句话虽然为他在普通民众当中赢得了不少声誉，但并没能阻止房价在此后几年的继续疯涨。

    2002年1月26日，《中国建设报》头版“权威预测”专栏刊登了中国房地产及住宅研究学会副会长包宗华的署名文章《2002年不是房地产业的冬天》，对魏杰的观点进行批驳。此后，围绕“房地产泡沫论”的争论不断升温。

    “泡沫论”引起了朱镕基总理的关注，按照他的要求，建设部组织了调研，并提交了《关于当前房地产市场运行情况的报告》，总理的批示发人深省——“防止房地产过热仍然是一个重大问题”。

    当年5月，建设部等部委联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，查处商品房销售中存在的虚假广告、面积短缺、合同欺诈等问题；国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停土地协议出让，新一轮土改开始了，上一轮土改解决的是土地使用“有偿”还是“无偿”的问题；这一轮土改解决的是土地使用权转让的公开化、透明化的问题。

    2002年8月26日，九部委联合发布《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展的若干意见》，业内称为217号文。文件针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行宏观调控。新一轮宏观调控的大幕拉开，一场以中央政府和开发商为各自阵营代表的、长达八年的博弈大戏开始上演了。

    当年年底的中央经济工作会议上，胡锦涛总书记出人意料地提及“房地产出现过热苗头”，“要防止房地产等行业出现过热，避免经济出现大的起伏”。朱镕基的讲话一针见血，“房地产投资过多，不仅妨碍产业结构调整的顺利进行，而且会留下很大的隐患。一旦矛盾爆发，势必造成企业倒闭、银行坏账大量增加，失业人员增多。这方面我们有过教训，殷鉴不远，必须高度警惕”。这些都是更加严厉的宏观调控措施的先声。

    宏观调控的重点是收紧地根和银根，这也就等于抓住了房地产市场的命根。2003年年初，国土资源部出台《紧急调控土地市场的通知》和《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》，清理各类园区，控制土地供应总量，停止别墅用地供应，加大土地出让后的监管力度。

    2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范，收紧信贷闸门，给房地产市场降温，挤压房地产泡沫。其中规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。

    121号文出台后，引起了房地产商的激烈反对。业界称之为“10年未有之铁律”，是对房地产界的“整肃令”，“房地产界的严冬到来”。

    在121号文件发布后第4天出任全国工商联住宅产业商会轮值主席的任志强，充当了讨伐该政策的反对派领袖。《“冬天”来了》和《仇富政策》是他提交给中国房地产信贷政策论坛的两篇文章，被称之为声讨121号文件的檄文。任志强评价121号文件是一项“仇富”政策。他说，仇富不仅指对富人的仇视，而在于政策的出发点和行为约束，是限制、约束人们从贫穷走向富裕。他在《仇富政策》的结尾总结陈词：央行限制消费和仇富的政策，只会给中国经济发展带来不良影响，并且动摇人民对致富和小康的信心。

    当时有这样一个场景，令人印象深刻，因为它标志着房地产商集团与政府的政策博弈公开化。地点是北京阜成门外的国宾酒店，活动名称“中国房地产信贷政策论坛”，主题是银行家和房地产商的对话，赞助人是房地产商。一些央行官员出席了这次活动，但活动的主角是京城的地产大佬们。对话演变成了对121号文件的声讨，银行家们无论是气势还是声浪，都矮了半截。群情激愤的房地产商向央行集体示威。

    在房地产商的推动下，全国工商联草拟了一个报告，将业界的意见上报国务院。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。出于保增长的考虑，在遭到来自房地产界的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被时任建设部部长的汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

    基于一种全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。在中国房地产业20多年的发展历史上，国务院第一次对这个行业作出这样的肯定。这在房地产商当中引起了一片欢呼，他们纷纷表示“中国房地产将迎来新的春天”。18号文的出台被视为房地产商集团的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起为一支不可忽视的民间力量，并具备了与政府进行公开博弈的实力。

    2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求立即就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“8·31大限”。

    2004年，商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%。社会上对高房价的不满在升级。中国社科院金融研究所的易宪容发表了那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章，警告说：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

    严峻的形势促使政府加强对房地产行业的宏观调控。2005年3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》出台，业界称之为“国八条”。文件要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力，则要追究领导责任；2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，重点是“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。

    这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。在宏观调控政策的压力下，房地产市场只是出现了短暂的观望，政策效应淡化后，房价并没有如预期的那样降低，而是有更多的消费者加入购房大军中，造成房地产交易量的“井喷”现象，进一步抬高了房价。房地产领域的三大问题——大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱，并没有从根本上得到解决。

    2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施（简称“国六条”）。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。但最后政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资，甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在，调控变成了“空调”。

    2007年，高房价问题造成的社会矛盾加剧，而主要城市保障性住房建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。也就是在这一年，“房奴”成为教育部公布的汉语新词之一，这个从2006年春天开始流行的词汇折射出高房价下的民生艰难，也反映出一部分人住房消费的非理性。

    这一年的宏观调控使出了提高首付和利率的杀手锏。2007年9月27日，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）。通知要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于4成，利率为基准利率的1.1倍；严格控制房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。2007年12月11日，央行又下发了《补充通知》（452号文），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数。

    二套房贷“9.27”新政取得了明显的效果，一直高烧不退的全国房地产市场开始出现了逆转的迹象。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致北京、深圳等大城市的房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市大降温的重要信号。

    但就在此时，一个无法预测的变数出现了，美国的次贷危机爆发，进而导致全球金融危机。这让日子本来就不好过的房地产商雪上加霜，一些房地产企业不得不断臂求生，吐血大甩卖。同时，宏观经济环境恶化，让政府不得不重新考虑给房地产这匹野性十足的骏马松松绑，让它来拉动中国经济这架正在减速的马车。