“地者，政之本也，是故地可正政也。”2008年1月，陈志武教授与中国社会科学院教授于建嵘对中国现行土地制度问题进行探讨，事关土地浪费、腐败、污染的根源，农民的利益为何屡屡受到侵犯，土地管理的当务之急与治本之策等。
于建嵘：欢迎你来到京郊东书房。我们上一次见面是在2005年哈佛大学一个有关中国社会转型的会议上，当时我们讨论了中国农村土地问题。我们有一个基本共识，就是中国农村土地制度存在非常严重的问题，如果这些问题不解决，势必影响到中国三农问题的解决及中国的社会稳定和发展。
陈志武：我记得你是从法律规定方面来解释目前中国农地存在的制度性缺失的。我更多的研究还是关于资本、金融市场、工业化等等经济方面和市场发展方面的问题，所以我更多从资本化的角度来理解中国农地制度存在的问题。
于建嵘：是的，这与我所学专业和曾做过律师这一职业背景有关。在我看来，中国农村土地制度在存的问题是多方面的。首先就是对农村土地所有权主体并不明确，我国宪法、民法通则、土地管理法和农业法都有关于农村集体土地所有权的规定。这些法律，将农村集体土地所有权规定为三级制的“农民集体所有”。这就是“村农民集体所有”、“乡（镇）农民集体所有”和“村内两个以上的集体经济组织中的农民集体所有”。也就是说，农村集体土地所有权的法定主体是三个级类的“农民集体”。但现行法律却没有明确规定“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素和运行原则；没有明确产权代表和执行主体的界限和地位；没有解决“农民集体”与农民个人的利益关系。事实上，“农民集体”不是法律上的“组织”，而是全体农民的集合，是一个抽象的、没有法律人格意义、不能具体行使对土地有效监督和管理的集合群体。它是传统公有制理论在政治经济上的表述，不是法律关系的主体。
陈志武：农村土地归集体所有是历史的产物。1950年代，通过合作化和人民公社组织的建立，把土地从私人所有变成了所谓的集体所有，实际上农民个人也因此失去了土地。从本质上，农村土地集体所有在人民公社时期就是劳役农民的一种制度，让农民失去维护自己权利的财产基础。当农民连土地权都没有的时候，就什么都得由官权力摆布，叫你革命，你就得参加革命。相比之下，在过去土地私有的朝代里，农民至少可以选择不参加革命、不参加造反，因为至少在有自己的土地时，即使不听别人摆布，你还能有饭吃。土地集体所有或说公有，强化了官本位，在中国历史上“官本位”从来没有这么严重过。
于建嵘：比集体所有还严重的问题是，国家对农民集体土地所有权实行非常严格的限制。这些限制即有对土地所有权的转让、抵押、出租等方面作出的禁止或限制；也有为了节约用地，而要求的各种用地定额、控制指标和严格的审批手续；还有为了土地使用符合生态平衡、环境保护、水土保护等方面的需要而必须执行的国家土地利用统一布局。
陈志武：表面上听起来，似乎通过土地的公有以及由行政部门的统一规划、安排能有利于土地的有效使用，有利于环境，就好像计划经济总应该比无序的市场更好一样，但实际情况呢？结果正好相反，土地公有之下，反而为浪费、为环境污染提供了最大的方便，因为在土地由官员管制的制度下，只要能贿赂当权者，你就能方便地以很低价格得到大量土地，而既然你能以很低价格得到大量土地，使用起来你自然不会太在意，也不会去以最大效率地使用这些土地。所以，土地公有为浪费、为腐败提供了最大的便利。另外，如果到北京或其它城市的小区去看看，你会发现每家自己的房子很干净、很舒适，而走廊和其它公共空间都既乱又脏，那说明什么呢？说明属于私人自己的地方，都会有人爱护，而属于公家的则没人在乎、没人管。也就是说，如果土地、环境属于私人的，自然会有明确的主人去保护、去珍惜；如果是公有，糟蹋起来就无人感到痛了。这就是为什么土地的公有也为污染和糟蹋提供了最大的空间。
于建嵘：直接关系和影响集体土地所有权正常行使的还是对农村集体土地所有权的处分权和使用权的转让上所进行的限制。一方面，由于国家严禁土地所有权买卖、出租、抵押或者以其他形式转让，使农村集体土地所有权处于一种完全无价格衡量的“虚拟财产”状况。农村集体土地所有人“农民集体”只能是法律象征意义的所有者，而不能将其所有的土地衡量确定为具体的财产，更不能进行社会财产交换。另一方面，国家控制了农村集体土地的最终处分权。比如，就是一个农民集体所有的土地向另一个经济组织转移时，也必须先将土地所有权转给国家，而国家再将土地使用权转让给需要用地的组织。
国家为了公共利益需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，将被征用的集体所有的土地转化为国有。而且，国家征用土地的补贴是由国家确定的，不是所有人意志的体现，也不能真实地体现土地价值，是一种强制性的非市场价格。这种征地办法是具有强制性、垄断性的行政占用方式，把农民排斥在土地增值收益分配之外，农民既不能决定土地卖与不卖，也不能与买方平等谈判价格，而国家和社会强势阶层则可以不受约束地侵吞农民的土地权益，造成大量的农民成为无地、无业和社会保障的三无人员，也引发了许多群体性抗争事件。这正如春秋时期的管仲说：“地者，政之本也，是故地可正政也。”
陈志武：这就是为什么只要土地还是公有，农民的利益会继续受到侵犯。许多人说，土地如果私有，农村的问题会很多。那是对的，因为不存在没有问题的制度安排，但是，土地私有之后，问题再多，也比现在的局面对农民更有利，至少让掌握了土地财产权的农民更有能力与权贵争取自己的权益。如果土地私有，地就有主，在转让过程中拥有地权的农民至少还有点发言权，是交易的主体方，在许多情况下农民的所得不至于像现在这样少。农村土地私有化的制度收益是，农民会更富有了；其制度成本是，那些掌权者少了捞钱、捞权的基础。
许多人说，“把土地私有化之后，有些农民不是一下就把地卖掉换酒喝了，那不是更遭？”不要以为那些官员会比农民自己更知道怎样安置土地对自己更好，一些在北京的官员以为自己到农村去过几次就比农民更知道怎样做对农民最好。我一直认为，不管是什么样的官，村里的、乡里的还是县里的官，不管什么人，没有人比农民自己更知道什么对农民更好。我不怀疑许多官员的动机，但他们的用意再好，我不相信他们可以代替农民的判断。我就不相信把农村土地交给乡领导、村领导以后，这些人做的选择对农民更有利。事实上，这些年那么多农地被征用，农民不仅没从中分到多少利益，而且眼铮铮地看着自己的家园被一去不复返地派做他用，这些地方的农民在集体所有制下不是照样变得一无所有吗？土地的公有到底保护了谁的利益？
我们必须承认一个基本前提，就是任何当事人自己比别人更知道什么对自己最好，不管是农民还是知识分子，个人最知道怎样做对自己更好，人对属于自己的东西最在乎，最愿意想尽办法去保护，这是再天然不过的人的本质。任何自认为自己或领导可以代替农民做选择的人，只是在为自己剥夺农民的选择自由找借口。在我湖南老家所了解的农民，没有一个人会像许多人说的那样在土地私有以后会轻易地卖掉，土地对农民来说是命根子，不会像别人担心地那样拿去换酒喝。其次，土地私有更有利于土质改良和价值实现。如果土地归农民所有了，农民会更愿意在地上投入更多的钱，保持土质不改变。再次，也就是最重要的是，通过土地私有以后，让农民有更多机会，更大空间，更多能力把土地非农用的资本价值发挥出来。
于建嵘：我非常同意你关于农地归农民所有有利于农民权益的保护和农地品质的改善以及可以更好地实现农地的价值这些观点。目前中国农地制度存在非常严重的问题，这一点学界和政界都有认识。但对问题性质及解决方案却存在非常大的分歧。目前执政者和专家学者都在为解决农民失地失业问题寻找各种解决方案，其中主要措施有两个方面，其一是要求国家权力机关加强征地管理，严格控制征地规模，禁止随意修改规划，滥征耕地。其二是要改进土地征用的补偿方式，增加给失地农民的补偿，妥善安排好失地农民的生计等等。有些学者提出切实保障农民对土地的长期使用权，就是要把政策规定、合同约定的农民的土地承包经营权法定为农民长期而有保障的具有物权性质的土地财产权。
这些方案和措施就缺乏对我国农村土地制度中存在的官权强制侵蚀民权这一本质性问题的清醒认识。而如果不限制国家和官员在农村土地上所拥有的无限权力，不能让农民有能力维护自己的土地权益，靠执政者的内省和自制是很难从根本上解决问题。而目前的当务之急是要限制各级政府特别具有利益驱动的基层政府在征用农村土地上的权力，让农民有能力维护自己的权益。如果不改变农村现行的土地制度，就不可能确保农民的土地权益在城市化进程中免受侵害。为此，要明确的就是农民的土地所有权，要从法律上把农民的土地还给农民。然后才考虑用市场手段来解决农地征用问题，探索建立农地直接入市交易等制度。只有农民取得了土地的所有权，成为了土地的真正所有者，才有可能拥有在土地关系变更过程中的谈判权，才能改变目前土地征用过程中价格偏低的状况，才能保证农民在进入城市非农部门时能够支付转岗培训和社会保障的成本。
陈志武：对，农民应该拥有土地的所有权，把地权还给农民，这是所有解决农村、农地问题的起点，也是农村其它制度设计与演变的起点。只有把土地还给农民，让官员、开发商向农民要地，而不是让农民从官员手里要地，农民才是主人，随后的农村制度演变才能以农民作为主人的地位为起点。目前农地用于非农开发本身不是问题，而哪些农地用于非农、多少农地用于非农、以什么价格投入非农、农地转让给非农的价格怎样分配等等，这些决定权掌握在谁手里才是真正的问题所在。这些谈判权和决定权理所当然应该在农民手里，农村土地历来就是农民私人的，世世代代本来如此。
这里我要强调农村土地的价值前景主要来自非农用途，而不是来自农用。在今天和未来，不管是对农民的收入增长，还是对解决“三农”问题来讲，土地的非农使用，是增加土地价值的最主要途径。现在，许多人在谈到农村土地私有化问题的时候，还是太多的从种粮食的角度来看土地的价值，比如，最近一些朋友主张要让土地私有并可以流转，但同时又要规定土地只能在农民之间流转，并要求在农地产权发生转让时，只能卖给真正要种地的人，要求买方签合约保证所买地只能作为农用。
之所以会这样，我想一来是因为过去教科书和一些观念形态的影响，比如刚刚走出农业社会的中国社会，可能普遍以为土地的价值还是在农用上。其次，是没有从根本上认识到农业发展的极限，靠农业是不可能从本质上增加农民的收入的，土地的农用价值十分有限。道理很简单，不管中国有多少人，未来的收入增加多少，到最后我们每个人每天只吃三顿饭，顶多是四顿，否则，如果是一天吃五、六顿饭，身体会越长越胖，你会要减肥，因为从生物学家和医学家的研究来看，一个正常人每天大概需要3000卡路里的热量，热量来源可以是粮食，也可是蔬菜、肉、水果，但，不管你有钱还是没钱，总热量不能太高，否则要发胖，这就是人的生理极限。我们必须认识到，这种生理极限决定了农村发展的极限，这种极限是不会因为经济发展而改变的。我们必须认识到，这个基本前提限定了土地的农用价值。
其它国家的经历也证明，只有城市化、工业化才能从根本上使土地增值。比如，在工业化加速发展的1870年至1915年的35年间，美国的真实土地价格翻了3倍，澳大利亚的地价翻了5倍，不只是城市附近的地价在涨，非城市郊区的土地也跟着水涨船高。中国今天的城市化、工业化进程情况跟19世纪末、20世纪初的美国有相当多的类似，中国的土地也在快速升值，只是这些土地权都不属于中国农民的，除了通过土地使用权在地上种粮创收外，中国农民从土地增值中享受不到好处，是公有制剥夺了农民的土地增值份额，使他们除了血汗钱外，享受不到任何土地资产升值的好处。这种土地制度从根本上使农民在经济赛跑上越来越落后。
从这个角度去理解，大家既然想要帮农民，让农民生活更快改善，那么在赞成土地私有化的同时，千万不要又给他们埋下一个陷阱，不要限定私有化后的土地只能投放在粮食和蔬菜生产上。如果这样，最终又把农民收入增长的空间压死了。在我看来，农民既然拥有土地所有权，他们就必须有转让和改变用途的自由，如果加上任何转让和使用上的限制，就等于让农民重新受制于官权力。
于建嵘：但是，农地转让上特别是关于农地用途改变上是否要受到一定的限制，则是一个争论非常大的问题。现在有一种非常流行的观点，如何不限制农民就会随意处置自己的土地，或者买了或者抵押给银行或他人，最终成为流民，而给社会造成很大的危害。
陈志武：我知道很多人担忧，如果土地可以做抵押，可以入股，或者是变卖的话，万一这些农民把钱拿到手以后，或者借到贷款后，就乱买酒喝了，那怎么办？这里，就需要像美国等国家那样，政府在给城市人提供基本社会保障的同时，也给农民提供一个基本的生存保障。如果有这样一个安全保障体系，就可以让今天的中国农民更放心地将土地做资本化，或做抵押贷款，或干脆就把地卖掉进城，做各种创业和投资，去获得或创造新的就业机会。我们研究资本化的人都知道一个基本原理，那就是任何一个东西，土地也好，矿藏资源也好，生产性资产也好，如果其产权不可以自由转让，不可以做抵押借贷的话，最终即使土地很值钱，也只能是财富，却不可能变成资本。
换句话说，只有土地财富的产权具体化到个人，而且这个产权可以自由抵押或流转，这种财富才能变成“活”的、能以钱生钱的资本。现在《物权法》也好，还是其他有关土地使用的规定里，经常存在“土地使用权可以转让，但不能用作抵押”的规定，使土地不能被资本化。这是一些荒唐的安排，因为这逼着人在两条绝路间做选择，必须选其中一个：要么自己务农，要么把这个使用权百分之百的卖掉。而不能有介于两者之间的选择。比如说，一个农民可以不务农、也不一定把土地卖掉，但为了进城生活、工作，如果他可以把土地的使用权拿到银行做抵押借贷，那不是更好吗？因为在这样的安排下，他不用务农，也不用把土地使用权卖掉，而且能得到进城谋生的资本，让他进城不至于空着手，进城开个小店或者做其他的事都行。这样一来，他即使进城谋生不成功，也还有土地在自己手里，因为他毕竟没有完全把地卖掉。
如果土地完全私有，给农民自由处置土地、抵押土地的权利，这是真正给农民改善生活。关于这点，以前有很多的误解。原来一些历史教课书总说，某些农民在某个世纪把自己的土地拿去做抵押借贷，结果他们没钱了，就被迫把自己的土地让给地主或者富农，或者让其他人收购兼并过去了，从此让这些农民变成无地农民了，从此他们就受苦受难了。因此，为了让今天新一代的中国农民不再重复过去多个世纪农民所吃过的苦，所以就不主张、不允许任何形式的抵押。——这是典型的因噎废食的制度。土地的兼并收购真的是过去农民贫困、国家改朝换代的根源吗？实际情况并不是这样，反倒是土地拥有越集中的沿海省份，农民的生活历来越富有。关于这一点，秦晖以及其他经济史学家做了很多研究。退一步讲，城里人不是没有土地，但照样生活得比农民好许多吗？给农民私有土地以及土地转让与使用的选择自由，总比农民的土地使用权受到限制要好！
于建嵘：农民更能判断自己的利益所在，我们不用担心他们会随意把土地卖掉成为流民。而且，我们搞城市化，要让农民进城，却不让农民把原来拥有的土地资产变成资本，使他离开农村时实际上是空手的。在这个意义上讲，你要想让农民进城，就必须把农民的土地归还农民。他要进城的时候，他可以把地变成资产，不管价格多少，他也不该光身走到城市。他得有资产。把这个资产卖了，抵押了，进城就有了资本。这个我同意你的观点。但，问题是这种选择在中国目前最大的障碍是什么？刚才你也讲了，哪怕农民有土地，但它是农用地，在没有价格的地方，他照样抵押不了钱，你照样没有足够的钱到城市里面去生活。也就是说，农村土地如何成为金融资产也是一个问题，这在比较发达地区及城市周边地区有可能，像比较偏僻的地区能否做到这一点就很难说了。
陈志武：这是一个价格问题、资产化问题。我不是说土地私有化了以后所有的农民都立即变成富翁了，不是这个意思，而是说，土地私有并可以自由转让抵押之后，农民的处境总比现在好，有土地产权总比没有更富有，有土地使用的选择自由、抵押自由总比没有的好，我更强调的是由农民自己判断、选择。农民的财富起点低，这是事实，但如果还继续限制他们对土地使用的选择空间，那么，他们的个人发展机会也被堵死了，农民就永远贫穷了！我知道并不是所有农民都适合进城，也并不是所有人都会像孙大午那样去创业，但至少要让那些想这样做、想离开山村进入城市的人以机会，而现在的土地制度安排却把他们卡死。
目前谁都不可以把土地做抵押，也不可把地卖掉，换成钱进城。七、八亿农民不管你能力有多高，都不能做到这一点，这是目前的现状。土地私有了以后，是不是所有的农民都会选择这样抵押土地或卖地进城？任何做这方面研究的人都应该做很多调查。我相信，绝大多数农民都会有对自己最有利的正确判断，一部分人会选择进城，另一些会留在农村。在美国还有其它土地可以自由流转的国家，也并不是所有的农民都选择卖地进城。我们必须看到，世界上没有哪个国家是在土地公有制之下富有起来的，也没有哪个国家是在土地使用权受到严格限制下发展起来的。前面谈到，如果以后只能在土地农用的条件下私有化，这对农民收入和农村发展是非常限制性、非常致命性的。
于建嵘：你这里讲的不仅仅是土地转让的限制问题了，而且是在用途上也不应受到限制。对这一点是许多人不能同意的，因为大家认为农地非农化，会影响到国家的粮食安全。事实上，在许多实行农地私有化的国家，农地的转让也不是完全自由的。我在法国考察时就看到，法国农村的土地是归农民所有的，农民是可以卖土地的，但法律有规定私有农地要用于农业，不准弃耕、劣耕、搞建筑，有效保护了耕地。
为此，在法国的政府下有一个公司叫做农地整治公司，在卖地的时候，你必须到土地分置机构去分置，这个土地分置机关会通知土地整治公司，土地整治公司认为你这个买卖不合理的，他会提出来他要买这块地。假如我要卖给某某城里的人，因为你不是搞农业生产的，所以国家控制的这个公司要把地买走，这个时候又产生了价格上的问题，比如说我卖给他十万块一亩，现在政府公司提出来假如是八万一亩，那么我们两个的价格达不成协议，达不成协议之后怎么办？这个公司就要请一个中介公司来做评估，咱们评估的价格我们两个还不一样，那么我这个政府的公司可以向法院起诉，要求法院认定，法院假定认定还是八万块一亩，那么你这个农民可以提出来我不卖了，但是假如要卖必须要卖给政府这个公司。它这种限制制度是不是更加适合于将来中国土地私有化之后人们担心的问题？
陈志武：我非常的不赞成把法国这样的制度移植到中国来，因为这样的安排也是变相剥夺了拥有土地财产权的农民的利益，为什么非得要平白无故的给政府这个实际上的最后选择权？如果只有在权力同意的情况之下，我才可以把土地出售给第三方，这是以“合法的”形式窃走了拥有这个土地财产权的人的部分利益。这里，我想强调三点。第一，我们看到，对城市人，他们最大的个人财富是他们的人力资本，也就是他们的一双手、大脑和经验技能，而对农民来说，土地是其最主要的财富。当城市人可以自由换工作时，等于是他们的最主要的个人资本——人力资本的使用不受到限制，可以自由选择以最赢利的方式调动自己的最重要资本。如果限制农民最主要的财富——土地的使用范围或转让权，等于是限制了农民用其最主要的资本创造财富的空间。为什么农民要为“粮食安全”付出代价、发展空间受到限制，而城里人却不用为了“能源安全”而在就业上受到限制、只能做石油工人呢？为什么“粮食安全”成了压在农民身上的枷锁，而城里人能在创业、就业天空中自由飞翔呢？为什么我们不能看到为了解放农民而应该进一步放开粮食进口呢？
第二，法国也好，美国等其它发达国家也好，都是在发达以后才开始对城市地区的土地使用进行规划，但在当初的发展过程中并非如此。
第三，法国、美国有对政府权力进行制约的民主制度架构，其政府运作的农地整治公司的权力不会无约束地膨胀、滥用。而中国没有那么幸运，如果中国采用了法国那种安排，等于是在土地私有化以后，又把农民土地的大部分讨价还价权益送回到官僚或当权者的手里，到最后农民的生活还是受制于官权力，最终并没有把农民真正的解放出来。把农民从官权网中解放出来的一个最基础的第一步，就是把土地财产权百分之百、没有保留地还给农民。在美国，地方政府、地方立法机构的确能为了“公众利益”，通过立法把一大片土地买过来，然后搞项目开发。但有几个前提，首先，政府必须跟每块地的私人一个一个地谈判、谈卖地价钱，谈判的主体是拥有每块地的主人本人。
如果他不同意，政府也没有办法强制他拆迁，必须诉求于法院，到最后往往以政府付出很高的卖价而结束。其次，它的地方立法机构和地方官员都是选举产生的，往往每两年被投票一次，如果任何官员或议员乱来，以某种站不住脚的“公众利益”推出某个征地的法律或政策，当地的居民如果没法接受，那么，下一任选举时他们就会被选掉，下一轮地方立法机构可能会推出新法律，把上一届损害当地人利益的法规、政策否定掉。所以，当一个国家有对权力的回馈制约机制时，即使政府可以为了正当的公众利益而有权对某些土地的使用权做些限制或安排，同时又有合理补偿的保证，并且征地是公平谈判的结果，那么，给政府以这些征地使用权力，是可以接收的，因为有足够多的机制保证政府不会滥用权力。但是，在中国目前的情况下，宁可给农民以土地转让与使用的选择自由，而不应该给官权以制约农民土地权利的权力。
于建嵘：也就说，你认为西方某些国家的经验，也不一定适合中国，因为他不一定了解现在经济、政治的一些情况。那么怎么由此打消一些人们的顾虑，特别是对粮食安全等方面的担心。
陈志武：对粮食安全的担忧是过了头。首先，我们还是没有走出每天“备战备荒”的思维，事实上，今天各国通过全球贸易已经是你中有我、我中有你，互相依赖，人均耕地面积、农业不是中国的优势，为什么不能靠粮食进口呢？如果我们因为战争而总担忧对进口粮食的依赖，那其他国家为什么还敢依赖中国的进口商品过日子呢？其次，我们不能因为对“粮食安全”的担心而把8亿中国农民永远捆在农地上、永远限制他们的收入增长空间，为了战争的一点点概率，中国要牺牲8亿农民的永久利益？更何况现代社会的经济增长跟土地的关系越来越弱，跟农用土地的关系则更弱。比如说，像香港、日本、韩国可耕种的土地都极少。新加坡的例子更极端，他们很多的土地还是靠填海填出来的。
但是，为什么这些国家（地区）的经济照样是非常好的？我大概算了一下不同国家的情况，人均GDP跟人均耕地面积基本是负相关的。尤其以中国的30个省市为例，人均耕地面积越多的这些省，其人均GDP普遍更低，这或许是过去让人均耕地多的省重点发展农业的政策所致，这种政策当然牺牲了哪些耕地面积多的省的利益。在当今世界，收入的高低跟人均耕地面积的关系越来越弱，甚至是负相关的。其中一个很重要的原因，就是耕地面积可以人造、人为的增加。想象一下，如果有必要，一亩地可以盖成31层楼，将面积增加30倍，通过温室控制，可以把这31层楼都制造成适合植物生长的气侯和环境，这样，就把原来的一亩地就变成了31亩的耕地面积。我们再利用温室技术提高粮食生长的频率，一年不只是生产两季粮食，而是生产多季，就可以使每亩自然地的产出是原来产出的100倍或更多。所以，单纯为了粮食安全，我们也不必去限制土地的非农使用，不必去压制农民的收入空间。
于建嵘：你认为现在技术的力量已经使经济的发展、土地的价值发生了变化。这一点在理论上还是可以讲得过去的，但在目前的情况下是否可行则是需要认真讨论的。或者说，通过建楼和用温室来满足粮食需求是否经济也是需要考虑的。
陈志武：当然要考虑到具体的成本与收益。我们可以这样去理解，至少在正常年代里，中国可以靠进口粮食满足国内生产的不足，这样，可以放开农民的手脚，不必强制农民为所谓的“粮食安全”单方面地买单；如果发生战争，自然可以很快地靠人工制造的温室楼房来补充生产粮食，那样做虽然成本高，但在战争非常时期，就不管那些了。在这里，我要强调的是，随着现代生产技术的发展，每一个人为了生存所需要的耕地面积已大大减少，人的生存与土地面积的直接关系已越来越弱。
实际上我也看过很多研究，有些学者估算，在人类靠打猎谋生的原始社会时期，为了养活一个人，平均每人可能需要超过10平方公里的土地，人吃动物，那些动物又要吃别的动物和植物，这样，沿食物链追下去，为养活一个人就需要大量的土地。后来，随着农业的发展，在同一地方能重复种植，一个人活下去所需要的土地一下子缩小到了一、两平方公里左右。在人类开始养家禽后，人均生存所需的面积更是降到半平方公里不到。随着农业技术的进一步发展，人均生存所需要的耕地面积缩小到一、两亩地。今天的温室技术、建楼技术使人均活下去所需要的土地更加出奇地低，所以，每一亩地的农用边际价值越来越低，低到快可以忽略的程度。在这种生产与技术能力下，没必要死盯着土地的农用价值不放。如果土地做非农用的价值更高，为什么还要硬把农民的土地只往农用上推呢？
于建嵘：我们最后讨论一个操作性的问题，就是怎么私有化的问题。或者说，私有化的起点在什么地方？这也是目前大家最担心的问题，说土地私有化，怎么私有化，以什么样的标准私有化，起点在什么地方？可现在农村土地状况十分复杂，分得不好，可能产生更多的社会冲突。
陈志武：以我对农村的了解看，应该以现有土地使用权的分配格局为起点，将这些土地使用权换成永久所有权，或者以村或村民小组按人头平均分配。有一点我想强调，现在农村还有一些70岁以上的老年人，他们曾经看过或者参与过以前私有土地制度的运作，趁他们还健在的时候进行土地私有改革，会让整个过程更平稳些，因为他们关于私有土地制度运作的具体知识和经验很有价值。
于建嵘：如果要进行新土地改革，当然需要国家权力发挥作用。但，国家权力如何发挥作用，或者说权力限度和村民的自主性问题也是值得注意的。最近两年，我几次到江西去考察林地改革，感到它有一个很有意思的规定，至于这块林地到底怎么分？政府并不拿出太多的意见，但是必须是你们这个地方的人协商开会，政府是个裁判只管一点，就是你们同意了没有、签名了没有？如果都签名同意了，政府就发产权证给你。感到通过这些措施，江西的林地改革进行得较顺利。