2008年，对于整个房地产行业来说，是急速转折的一年。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年发生了“巨变”。据国家统计局的数据显示：2008年全国商品住宅主要经济指标全面出现放缓或回落的现象。其中商品住宅开发投资减少，新开工面积增长放缓，竣工面积回落，成交量有40%左右的下滑，价格方面也有15%——20%的调整。而这些指标在过往的10年里都曾保持快速增长。可以说主要指标明显下跌，使得2008年成为中国房地产10年快速增长的转折点。

    提要：在金融危机的冲击之下，我们应该如何理解2009年的中国楼市呢？由于制造业的投资经营环境恶化，使得大量制造业资金进入楼市，从而造成楼市泡沫。因此，中国房价的决定因素不取决于地区的富裕与否，而取决于制造业资金的流向。由于2007——2008年楼市泡沫使得房地产商有所误判而将大量资源投入楼市。但2008年房价下跌、房屋滞销的结果将造成2009年房地产业陷入全面停顿的危机，从而冲击建材等相关行业，造成大面积的失业。政府在这个时刻要严格规范零首付或20%首付，不能将银行推向火线，否则将带来类似于美国的次贷危机。

    我还记得我在2007年的时候谈到广东的房价为什么会翻几番。2007年从1月到6月，深圳高档楼盘的房价几乎涨了4倍，我常常以香蜜湖的熙园为例，它每平方米的价格从1万块涨到了4万块。这个毫无道理，你说哪有可能半年之内涨4倍。而且根据很多学者做的研究结果显示，2007年在深圳地区炒楼的资金，大概只有7%是外资，而且7%当中有6%是港澳台的资金，只有1%是真正意义上的外资。那么另外93%呢？都是内资。这些资金是哪里来的？他们炒作楼市的方式是什么？怎么冲击房价？其实这一切都给今天造成了重大的影响。我想请各位读者做一个回忆，就是从2006年开始，我国房价开始蠢蠢欲动，一直到2007年涨到高峰，到2008年像股市一样开始全面下滑。而且各位注意到没有，我国楼市和股市下滑的程度差不多，下滑的方向跟时间也差不多。为什么？因为今天冲击楼市跟股市的来源是一样的。

    也就是说，2007年开始，按照我的分析，房价暴涨其真正原因就来自于制造业的资金，也就是说制造业在它所面临的投资经营环境恶化的情况之下，他除了炒股之外，他也去炒楼。那么2006年开始到2007年，为什么制造业所面临的投资经营环境会开始恶化？我在上章曾经提过，原因包括人民币汇率的上升，国际通货膨胀所引发的成本上升，《劳动合同法》的推出以及宏观调控误判等等问题，使得我国制造业所面临的投资经营环境急速恶化。而这个恶化的结果，是使得大量资金从制造业流出，然后冲击楼市。我们注意到了一个现象，从2007年开始，这股资金开始冲击楼市，它是先冲击高档楼盘的，高档楼盘价格被拉高之后，附近中低档楼盘的价格随之水涨船高。因此真正有泡沫的，还是中低档楼盘，而不是高档楼盘。这就是为什么到了2008年之后，房价全面下跌的结果，是中低档楼盘的跌幅反而更凶，原因是什么呢？因为这股资金冲击高价楼盘造成了非常严重的后果。请你想一想，是什么后果？那就是造成几乎全国房地产商对形势的误判。这个错误的判断是非常严重的，结果是社会上大量的有用资源被误导到了房地产市场来了。