●宏观调控要有效，这个国家必须是一元经济。
●今天要解决中国经济的问题，我们就必须跳出经济圏。
●房价的稳定是房地产目前缺乏大量交易的必然结果。
2007年年末，深圳、广州的楼盘率先降价，王石更是在个人博客上抛出“楼市拐点说”，一时间“拐点”这个词汇变得非常流行。房地产拐点，股市拐点，价格拐点，几乎都处处充斥着“拐了、拐了”的声音。有关房价拐点的话题更是众说纷纭。有人说房地产价格的拐点终于来到了，也有人说拐点其实只是开发商的一种营销策略。那么，对于房地产的拐点，郎教授又是如何来分析的呢？
一、中国经济是全世界绝无仅有的二元经济
各位现场来宾，大家好。最近有几个热点问题，很值得我们关注。其中一个就是王石在一两个月前提出的房地产拐点问题。在这个拐点问题的基础上，我今关想跟各位来宾谈一谈真正的经济学理念。
整个宏调经济学理念大概涉及两个参数，一是利率，二是银行存款准备金率。这两个参数非常重要，之前我也多次提到过。央行利率已经调整了六七次，存款准备金率的调整也不下10次了。我国目前的存款准备金率高达15%（编者注：根据最新资料，截止到2008年6月25日，中央银行已将存款准备金率调整到17.5%，这是我国存款准备金率的历史最高位），高居世界第一。这意味着我们的宏观调控政策已经从2007年之前的适度紧缩调整到今天的绝对紧缩。
银行存款准备金率的提升，导致大量的信用贷款和货币被收回，再加上利率的上调，人们借钱的成本也上去了。2008年1月底，国家公布的一组数据显示，银行信用贷款的增长率高达18%，可以说是创下去年以来的最高点。经过持续多年的宏观调控，到了2008年1月底，货币供给量还是大幅上升，银行信贷规模还是无法缩减。
我想请问现场来宾，尤其是从事制造业的，你们的手头宽裕吗？你们向银行贷款能借到钱吗？我前一阵在河南演讲，碰到河南几个大企业家。他们告诉我，M07年年底，他们的流动资金被收回了2/3，很多民营企业是缺钱的。而老百姓手中有足够的钱去买房吗？能向银行借到按揭贷款吗？答案都是否定的。不但老百姓向银行借按揭贷款买房是非常困难的，而且企业向银行借钱做流动资金也是非常困难。我们都借不到钱，那钱去了哪里？被谁借去了？
银行信用贷款的增长率从16%提高到18%，这表明我们的信贷规模还在持续增长。可是民营企业家借不到钱，老百姓也借不到，钱去了哪里？这就是今天中国的问题。钱呢？基本上是流向了地方政府和国有大企业的手中。那么政府拿钱做什么呢？搞公共建设，比如说修桥铺路等。这不是对不对的问题，也不是应不应该的问题，这就是今天中国的现状。通过这次宏观调控，我们收紧了民营企业和老百姓的资金增长规模，却放宽了地方政府及大型国企借贷的规模。因此和地方建设有关的部门其经济发展是膨胀过热的，一般民营企业却是过冷的。为什么我们经济非常热，而实际上企业家的日子却一天比一天难过？原因就是在二元经济环境下，我们产生了资金逆流转的现象。而资金逆流转是银行主导的，他们对过冷的民营企业部门施行收缩信用的政策，把借出的钱收回来或者根本不再借出，而这些钱给谁用了呢？给了地方政府。
我为什么提这个理论？这跟拐点有什么关系呢？有关系。今天中国经济是全世界绝无仅有的二元经济，也就是说与地方政府和国有企业有关的部门，即与建设有关的部门，其经济发展是过热的，如房地产业、钢铁制造业、水泥生产业、形象工程、政绩工程、银行和股票市场。但是大部分民营企业，其经济发展是过冷的。
如果各位来宾认同我独创的二元经济理论的话，你们晓不晓得王石的拐点论，以及你们在学校所学的宏观经济学出现了什么问题？在全世界通用的宏观经济学教科书里面，利率或者银行存款准备金率之所以能调节经济，它都有一个前提，即，这个国家必须是一元经济。
什么叫一元经济？那就是经济萧条的时候全国萧条，经济过热的时候全国过热。这种现象只发生在一元经济环境里，诸如美国、欧洲、日本等国家。我们中国不同，我们是二元经济环境，是过热跟过冷同时存在。
二、拐点到底是什么
随着拐点论呼声的日益高涨，在房地产大腕之间，拐点之争也进行得轰轰烈烈。以王石为代表的有拐论者坚持房价拐点已经成型，建议人们三四年后再买房子，而以潘石屹为代表的地产商们则坚持拐点根本没有出现，房价还有上升的空间。大腕之间唇枪舌剑，各执一词。有人站出来说，争论双方所认为的拐点概念不同，可是到底什么是拐点呢？
什么叫拐点？大家看看2007年下半年到2008年第一季度美国房地产的走势。当美国中央银行调低利率的时候，美国房地产市场立刻热了起来，房价大幅上升。因为利率低了，大家都可以借钱去买房子。可房价起来之后，美国政府认为，可能经济过热了，那怎么办？就按照美国大学的宏观经济学教科书中的方法，提高利率。利率上升了，借贷人的负担也相应加重，所以他们就不借钱了，不买房了，房价立刻就下跌了。各位，这才叫做拐点。
所以宏观调控的力量可以说是非常强大的。由于一元经济没有太多阻碍，只要中央银行一声号令，从中央到地方，它的政策都能得到贯彻。在这种经济环境里，宏观调控就能够对房价造成及时影响，这就形成了拐点。所以，关于2008年的房价走势，我们不要再做预测了，我们根本不是一元经济环境，我们是过热与过冷同时存在的二元经济环境。你怎么预测房地产未来的走势和拐点呢？我们不断调升利率和银行存款准备金率，会产生什么影响？我前面说过，由于央行宏观调控会造成资金逆流转现象，会使得过热的部门更热，过冷的部门更冷。所以央行越是调控，就越会加速二元经济环境的剧烈动荡。
大家再想一想，如果一再提高利率和银行存款准备金率，过冷的部门会有怎样的举动？你会发现，这些民营企业家不想干了。我以深圳地区为例，深圳地区的民营企业家投资10亿元从事制造业，一年所赚利润肯定比不上他去年用1000万买一套房子所获的利润——去年深圳的房价有的翻了两三番。照着这种情况，如果他们一直老实地从事制造业的话，肯定亏惨了。那么，他们该怎么办？首先，利率的提高使得借钱成本相应提高，他们不想借钱了，而且即使想借也不一定能借到。另外，就算他们借得到钱，可一旦银行抽回信用贷款，那么其流动资金也就断了。我们的民营企业家该怎么办呢？他们把应该投资而没有投资的钱集中起来，拿来干嘛？从事房地产买卖，而这就是去年深圳房价翻两三番的原因。而一般的老百姓根本就没有这么强的资金实力。
三、中国的房地产会有拐点吗
到2008年二三月份，各种左证拐点来临的数字铺天盖地，深圳部分楼盘降价幅度达到10%，上海的楼盘暗中优惠，北京的楼盘则直接打出“一次性付清全款八折”的优惠。在房价涨幅过快的一线城市，交易量急剧萎缩；以万科为首的房地产公司也纷纷传来打折的消息。一时间，楼市仿佛推倒的多米诺骨牌一样，处处弥漫着降价的气息。有人问道，这些现象难道还不能代表房价“拐点”真的来了吗？
接下来就是大家最关切的话题了，我们的房地产会不会有拐点？
大家应不应该去买房？在这儿，我们不做预测，我们来进行逻辑推理。只要你们听懂我前面讲的二元经济理念，你们就会理解了。以王石同志为例，大家想一想，他所谓的拐点，究竟是他一厢情愿的美好愿望呢？还是他自己真正在做的事？王石在抛出“楼市拐点论”之后，为了配合这个拐点论，万科的地盘首先开始降价，这有什么意义？
举一个实例，福州每平米的房价平均是6000块。当万科进来之后，他所盖的房子，地价是每平方米7000块，加上构建成本和利润，房价至少要到15000块。那么这个房地产有什么特性呢？当这个楼盘从过去应该卖6000块，到现在卖到15000块的时候，附近的楼盘，虽然什么事都没有做，但房价也跟着上涨。在这种情形下，万科房价在15000块的基础上，只便宜5%，你觉得有意义吗？
简单地讲，购地成本提高了房子的总成本，越晚盖的房子，房价就会越贵。2008年下半年房子肯定比之前的贵，2009年这一批的将更贵。全世界没有哪一个经济指标，会像我们中国的房价这样涨得如此之快，黄金、石油和重金属的涨价，它们都远远没有我们的地价涨得快。而且我们地价上涨还有一个特色，即只涨不跌，我们没有听说过哪一个地价会比去年更便宜的。
四、如何让房地产市场回归正常
地产商的降价仅仅是暂时的假像，再加上中国如今二元经济的本质，如果仅仅依靠房地产市场自身的市场化运作，“拐点”的存在就缺乏基础，那么如何让房地产市场回归正常有序呢？
今天中国要解决经济问题，就必须跳出经济圈，也就是要“围魏救赵”，什么意思？我用中医术语来讲，今天我们地产泡沫就像得了肝炎。“炎”字很有意思，是两个“火”。什么叫肝炎？肝火太旺。按照中医理论该怎么治呢？要怎么灭火呢？要大凉，大凉碰到大火才能够中和。但如果真用大凉的话，说不定就把病人给治死了，因为病人体质不行，那应该怎么救他呢？要反其道而行之，用温补，先把他身体慢慢补好，然后再用大凉。我们房地产市场就像得了肝炎，而目前从美国移植过来的以一元经济为基础的宏观调控政策是什么？就是大凉。但我们应该用温补，怎么温补？要解决两个问题：一是需求面的问题，二是供给面的问题。需求面问题是什么啊？首先，政府要改善民营企业家面临的恶劣的投资经商环境，让资金回归，鼓励他们从事应该从事的制造生产行业。这虽然很困难，但可以治本。否则这些资金会流向哪里呢？当政府打压楼市和股市之后，这些资金没有了去处，它就跑去炒黄金、炒钻石、炒名画、炒古董和炒普洱茶。
关于供给面，我们就要重新检讨了。公开竞价是公平的，很难被取代。但是公开竞价之后的卖地款应该怎么使用？是当做地方政府的财政盈余呢，还是把这笔钱还之于民，建更多的廉租房或者经济适用房呢？而更重要问题是，如何解决分配过程中的公平问题。
这一系列的问题，就要结合供给面与需求面这两方面因素同时考虑，同时解决。这就叫温补。
我们有良好的愿望，但是实际的经济现象，就像我们所面临的二元经济环境一样，是严峻无比的。要解决房地产和房价的问题，首先就要看能不能解决供给面与需求面的问题。我把这些理论全部介绍给在座的各位，但是对于会不会有拐点的问题，我没有下结论，而是留给大家自己思考。至于2008年到2009年的房价走向，那必定是依赖政府政策的结果。
最后，我要告诉各位一个经济学理论。大家都炒过股吧，如果当天股市没有交易，股市会有什么结果？股价不动。而股价之所以动是因为有交易。那么房价为什么在2007年年底到2008年1月份比较稳定呢？这是房地产市场目前缺乏大量交易的必然结果。但我们不要激动，也千万不要兴奋，因为这不是实际现象。房价下一步该怎么走？你们按照我刚讲的理论，仔细琢磨之后自有定论。
观众：郎教授，你好。刚才您谈到，我们的货币量增长之后，投资主要涌向了房地产等热门产业，而对制造业等冷门产业的投资，却减少了。那么这种现象是由什么引起的，这是市场的调节作用，还是政府的调节作用？
郎咸平：非常好，这个问题问得很深刻。改革开放30年来，我们一直希望以市场为主导来调配资源，但是我们现在没有做到真正意义上的市场化。以房地产为例，房地产的供给面和政府的掌控有关，这就是房地产市场化不足的表现。房地产的需求面呢？企业资金到处乱窜，这是市场化过度的表现。因此，我们的市场化基本上是这样的情况：要不然不足，要不然过度，很难做到真正意义上的市场化，而真正意义上的市场化才是我们所需要的。所以为什么说我们要坚持改革开放？因为这是正确的政策。
但目前我们缺乏一个有效调配资源的市场，原因就是我刚刚讲的力量的扭曲。比如说调配资源应该由银行调配，它应该把资源用到价值最高的地方，这才叫市场化。但它没有，用到了什么地方呢？
用到了它的上级部门。地方建设部门的书记开口向银行借钱，银行能不借吗？这不是市场化，不是按照效益调配资源，而是按照权力来调配资源，这就是问题。但是企业家的行为就比较市场化了。日子难过，他可以不干。不干了去干嘛呢？去炒股、炒楼。虽然我们不同意他这样做，对他的做法感到悲痛难过，但是他的行为却是合理的，这就是所谓市场化跟非市场化扭曲的结果。