大家一般买房子的需求主要有两个，一个是为了居住功能，一个是为了舒适功能。

    对于普通老百姓、工薪族来说，第一套房子的主要目的是解决基本的居住功能，所以难免会把舒适功能暂时不放很重要的位置。那么到了结婚、生孩子以后，这个基本功能的满足会因为人口的增加而损失了舒适功能。

    等孩子长大一点，加上父母有可能来住啊，亲戚朋友来来往往啊……舒适功能会越来越损失。这时候就不得不换房子。

    到了换房子的时候大家手头的钱也都比较宽裕了，于是就开始放手买大房子、好房子，经常就超过了自己本来的需求。

    房地产市场竞争有时候也有很不健康的误导因素——比如说有很多房子会附送地下室，而且现在附送地下室的面积越竞争越大：你送20平方米，我就送25平方米，他就送30平方米，我就送40平方米……越送越大。

    但是这个附送的面积，房主用来干什么呢？结构和配置该怎么设计和应用呢？怎么送到位让房主更好地利用呢？没有几个开发商会用心去好好考虑。

    其实也没有几个购房者冷静去思考这个问题。反正是白送的，当然是越大越好！

    这样的结果是，附送面积的地下室常常成为家里藏污纳垢堆积垃圾的地方，并没有充分利用好。送的地下室越大，积的垃圾也就越多。

    所以，要换房子，就要考虑好全方面的因素——交通？地理位置？环境？未来家庭发展在很长一段时间里对居住空间面积最大的需求是多大？各个房间、空间的功能职能是什么？

    ——2006年9月，王石在接受《北京青年周刊》记者采访时如是说

    背景分析

    中国人到底需要多大的居住房子？这个问题是中国房地产商都非常关心的。这直接决定他们未来生意的大小和好坏。

    美国2大城市，独栋、每栋10户以上的公寓是其主流产品类型；买房的家庭倾向于独栋；而租房的则更多选择公寓。“室”包括卧室和客厅。无论买房还是租房，四五室都是主流户型，约占40%；租房的户型通常小于买房的户型。

    据万科统计，中国3大城市户均2~3室，约70平方米（为和国外数据保持一致，这里的房间数包括客厅，但不包括餐厅）。北京、深圳成交最多的房子是2居和3居（每套3间和4间）；中国城市户均房间数比美、日少2间，户均面积比日本少20平方米左右；综合比较而言，现时的“90-70政策”有其现实合理性。这就意味着，想把握主流住宅市场的开发商，就得学会规划设计建造小户型产品。

    行动指南

    研究社会趋势变迁，研究客户的消费习惯，将是企业赢得未来市场的重要准备。