万通地产发现，相比中国房地产企业，铁狮门（tishman Speyer）的思路完全是“投资式”的。投资房地产与投资其他行业的核心理念一样，都是资产价值保值增值，他们会从投资效益、回报率、增值空问等方面全面衡量商用物业的价值。

    铁狮门的整体业务线包含了开发、收购、资产管理、基金管理、施工管理业务等几个方面，作为导演式的开发商，每一部分铁狮门都有利可图。同时，凭借强大的资产运营能力，同样的不动产项目由铁狮门来运营的出租率、租金水平、升值速度也比由其他企业运作更高更快，也就促使更多的商业不动产业流向铁狮门，形成一个“滚雪球”般的良性循环，所以铁狮门的资本运作效率提高，整个环节的风险大大降低。这样，不论房地产前景如何，铁狮门都可以在风险最小的情况下获得最大的利润。

    ——摘自2008年10月17日《第一财经日报》专访万通文章

    背景分析

    以美国模式为根本，万通地产确立两个学习标杆：住宅方面锁定托尔兄弟；商用物业选定了铁狮门。万通地产商用物业事业部总经理许良飞表示，铁狮门的商用物业业务已经进入中国，比如成都铁狮门天府广场项目，今后可能成为万通地产强劲的竞争对手。

    按照万通地产“优化住宅业务，加快商用物业步伐”的计划，万通地产将在人均GDP6000美元以上的城市加快城市建筑综合体——万通中心的复制拓展。所以，很可能万通地产对铁狮门的学习将会与竞争同步。

    研究铁狮门的投资观念和成熟模式后，万通地产决定，除施工管理方面外，对于其他所有商业不动产领域与环节，万通地产都将尝试进入，达到风险最小情况下的安全有效的资本回报。而万通地产自己的商用物业运作思想也逐步成熟，遵循16字方针：中期持有、能力导向、收入多元、资本回报。

    国内向铁狮门模式学习的开发商还比较少，因为核心的资产运营能力需要很长时间才能形成，并且上市的商业地产企业有短期业绩的压力。而万通地产目前的优势就是还拥有住宅地产业务，在较快时间内回款的同时可以保障企业尝试做长期的商用资产运营，在这方面万通地产已经走在了本土商用物业运营领域的前列。

    行动指南

    找标杆，要选对，不要找错了榜样，拜错了老师。如今国内大部分行业已经细分化甚至高度细分，在一个行业的大类下面已经延伸出了中类、小类，找到自己所处细分市场的国内外标杆，是对标学习的前提。