太原始导致中国房地产企业价值量小的第二个原因就是我们的商业模式太原始，我们的商业模式是最低层次的商业模式。

    （国内）房地产公司基本上都是在繁荣的时候大量贷款，然后圈地开发，刚建到一半，市场萧条了，开始走下坡路，只好接着处理遗留问题。基本上是繁荣3年，重组3年，再繁荣3年，这样10年也就过去了，基本上创造不了什么好的资产价值。

    大部分国内房地产上市公司10年来的实际情况就是这种模式，基本上不创造财富，EVA（经济增加值）全都是负数。他们平均的净资产收益率是4%～5%，低于银行贷款利率，略高于银行存款利率。

    ——摘自2004年2月3日专访冯仑文章《中外房地产商业模式研究》

    背景分析

    美国最大的三家住宅公司，一年的住宅规模是32000～34000个客户，其中称之为开发（买地、盖房、销售）的部分是15000套左右。日本最大的住宅公司——大和房屋工业公司和积水房屋公司一年的产量也是32000～35000套，其中开发部分也是15000套左右。韩国最大的住宅公司一年产量也是15000～17000套，销售为300亿元人民币左右。中国香港最大的地产公司是新鸿基，其一半的业务是收租业务，它一年的收入也是300多亿元人民币，其中有150亿元左右与开发有关，但是香港的房价是北京房价的5～7倍，所以它的产能尚不如内地的万科。

    中国最大的一家房地产公司2004年时已经达到年交付房屋15000套，而到2008年底时，则达到60000套，在产能上不输给世界其他国家的公司，但是价值量太小，差距在哪里？就是工作量很大，挣钱很少。为什么会这样？有两个原因。

    首先，国民财富总量和异国货币的价值不一样，导致换算下来存在价值量的差距。当时国内人均GDP刚超过1000美元，日本是3万美元，美国是3.2万美元，也就是说我国人均GDP只有美国的1/30。另外，人民币与美元的汇率差是一个重要原因，按照当时人民币与美元的汇率，中国最大的公司也做不到美国最大公司的价值量，因为15000套房是当时市场的极限产量。

    其次，商业模式和运营绩效上的差距。财富管理上有个概念叫经济增加值（EVA），就是销售收入在扣除了权益资本的成本、机会成本、股本融资率成本之后，如果是正数的话就是创造财富的，否则就是毁灭财富。香港有的房地产公司盖房子的数量不如内地的房地产公司多，但是它们是在资本市场上赚钱。而内地房地产公司的商业模式不仅不积累财富，反而毁灭财富。

    行动指南

    一家公司选择何种商业模式，决定其在经济周期活动中的抗跌性，同时也奠定了该公司在市场中的竞争力。拥有先进商业模式的企业，一定会胜过那些使用原始、落后商业模式的企业。