现在内地几乎所有的房地产公司的商业模式都可以看成是“香港模式”，即储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花；与此同时，公司房地产业务多元化（涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等几乎一切产品）。应当说这种模式对干单一项目，或者只有一个项目的项目公司来说，往往容易成功，但对多项目或综合房地产公司而言就很难说了。

    ——摘自冯仑2003年新年献词《学习万科好榜样》

    背景分析

    所谓香港模式，简单地说，就是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。通常房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售，只有当房子出售情况不理想时，才改为出租物业。

    改革开放以后，内地才开始有房地产市场，而最先形成房地产市场的又是深圳。香港房地产公司对内地的直接投资不仅促进了内地的城市建设，也将其开发模式引入大陆。因此，内地房地产受香港影响至深。内地的房地产公司一向以“开发”自居，政府、投资者、消费者或旁观者也都将房地产公司的“套路”以“开发”一言以蔽之；大伙也通常把它们称为“开发商”，似乎“开发”是房地产公司的唯一模式。

    但是，以专业化为显著特点的万科成功表明，国内多年以来深信不疑的香港模式并不是房地产公司的唯一商业模式，更不是最好的。

    行动指南

    香港模式在内地并非所向披靡的制胜法宝。