我们之所以把1980年视为地产江湖的元年，是因为房地产行业发展的两只轮子——“土改”和“房改”都是在这一年同时转动起来的，只不过两只轮子的转动方式有所不同：“房改”是自上而下的，“土改”自下而上的。房地产专家顾云昌的说法异曲同工，“地改和房改是中国房地产市场的两个发动机，带动了整个房地产市场的起飞”。

    1980年4月2日，是当代中国房地产的生日。这一天，邓小平登上北京前门的一座高楼，俯瞰周围灰蒙蒙一片的低矮陈旧的房屋，纵论建筑业和住宅问题：

    关于建筑业，邓小平说：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题。建设起来的住宅，当然是为人民生活服务的。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产、增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到，建筑业是可以赚钱的，是一个可以为国家增加收入、增加积累的重要产业部门。要不然，就不能说明为什么资本主义国家把它当作经济的三大支柱之一。所以在长期规划中，必须把建筑业放在重要地位。与此相联系，建筑业发展起来，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要。建筑业的发展，也就带动了建材工业的发展。”

    关于住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖；新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁荣的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地。盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。”

    这篇后来被冠以邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》标题的、具有历史意义的重要讲话，直接推动了“房改”这只轮子，催生了当代中国的房地产市场。关于住房问题，邓小平明确了以下几点：“房子是可以卖的”，因为它是商品，而在此前，住房一直是作为福利来分配，等单位分房是中国人解决住房问题的唯一途径；城里人可以买房，也可以自己盖房；新建住房和原有的公房都可以拿去卖，还可以分期付款；要提高作为福利分配的公房房租，“逼”人们买房，并给职工租金补贴。

    住房商品化、公房出售、提租补贴，涵盖了此后30年中国房改的核心内容。伟人画了一个圈，我们就一直在圈子里转。在近20年的时间里，我们转了四圈：20世纪80年代前期，第一轮房改以新建住房和原有公房出售为主要内容；80年代后期，以烟台房改为起点的第二轮房改侧重于提租补贴，鼓励人们买房；第三轮房改以1994年住房公积金制度的建立为标志；1998年，第四轮房改全面终止了住房的实物分配，住房抵押贷款制度建立，房子完成了由一种福利到商品的华丽转身。

    1980年6月22日，中共中央、国务院批转国家建委党组的《全国基本建设工作会议汇报提纲》，将邓小平讲话的主要内容以中央文件的形式发至全国。

    “房改”这只轮子转起来了，“土改”这只轮子也转起来了。这里不能不提到一个人——骆锦星，他的江湖地位可以用“祖师爷”来形容，今天的房地产开发商都是他的后生晚辈。

    1979年，骆锦星来到深圳，担任房地产管理局副局长。领导给他下达了任务：在1年之内，建好2万平方米、300多套干部宿舍。当时深圳的地方财政收入1年只有3000万左右，捉襟见肘。要完成2万平方米的建设任务，起码要200万的资金，但财政只能拨给骆锦星50万。为了完成上级领导交给的任务，他不得不想方设法地找钱。

    一次，骆锦星在一位香港朋友面前诉苦，这位香港朋友告诉他：“你这个局长是端着金饭碗在要饭，为什么不像香港那样，把土地变成黄金？”骆锦星闻言，吓了一跳：“这是违法的，宪法明文规定不能侵占、出租、买卖土地。”

    但严峻的现实逼迫他去思考和尝试这种“违宪”的做法。一天，骆锦星陪同领导考察居民住房情况，看到有的夫妻结婚后孩子都快上学了，还是无房户；一间小房子里住了三代人，厨房安在走廊上，楼下就是一条臭水沟——“深圳龙须沟”。当时，骆锦星就想：深圳如果像香港一样，可以把土地变成钱，这么多的地，那不是财源滚滚来，可以拿来建成多少房子？

    上级领导告诉他，可以走政策边缘，打“擦边球”，这也是那个特殊的时代背景下情有可原的做法，同样是需要勇气和魄力的做法。骆锦星想出了一个变通的办法——“补偿贸易”，即政府出地，港商出钱，合作建房，利润分成。

    出租土地毕竟是违反宪法的，为了给自己找顶保护伞，骆锦星向马列主义“祖师爷”列宁求助。他在《列宁选集》“住宅问题”一节中发现，列宁曾引用恩格斯的话说：住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。

    骆锦星耍的这个“花招”得到了上级领导的认可，领导还补充说：马克思和恩格斯在《共产党宣言》中还说过“剥夺地产，把地租用于国家支出”，你们就先试试看吧！

    和港商合作的消息传出去之后，一个叫刘天就的港商最先来到深圳投资。骆锦星与他洽谈，双方一拍即合。骆锦星起草了两页多纸的“补偿贸易”协议，由深圳方面组织施工，刘天就在香港销售房子。

    利润分成一开始提的是“三七开”，但骆锦星了解到，在香港只要有地，银行就给贷款，等于只要付清地价，建筑费用由银行出，所以，地价成本占香港房地产总投资的七成。他试探性地对刘天就说：“三七开不行，要干就85：15，我们拿85%，你拿15%。”没想到，刘天就爽快地答应了，“行！”

    1980年1月1日，双方签订了合同。一周后，骆锦星受命组建深圳、也是全国第一家房地产公司——“深圳特区房地产公司”。这时，离深圳特区成立还有8个月零18天。

    骆锦星与刘天就合作开发了中国第一个商品房小区——东湖丽苑。设计图纸刚刚出炉，项目还没有正式动工，刘天就已经在香港开始预售，均价为2730元/平方米，还不到香港楼价的一半。并且，一次性付款有9.5折优惠，购房落户，每户享有3个户口名额。结果房子被抢购一空，深房公司赚到了500多万元。土地真的变成了黄金！

    作为土地使用制度改革的先行者，骆锦星遇到的阻力和风险是我们今天难以想象的。他刚和刘天就签订合同，就有同事对他说：“你胆子不小啊！这是违反宪法的，要是有第二次‘文化大革命’，你就跑不掉了。”一些人指责他：“深圳的干部、群众都没房子住，你这个房管局长反倒去为资本家建安乐窝。”还有人公开宣扬：“深圳发生了惊天卖国案”，更有甚者，指名道姓地批评骆锦星。有的报纸刊登文章——《旧中国租界的由来》，实际上是影射骆锦星搞的“土地出租”就是“租界”。

    尽管遇到这么大的阻力，土地使用制度改革这只轮子还是越转越快。“补偿贸易”的房地产利润，需要房子建成后才能拿到，周期要两三年；而合作盖房，即使房子盖成了，也只能先分到房，拿不到现钱。对于急需建设资金的深圳来说，“远水解不了近渴”。

    骆锦星和同事们经过研究，大胆提出收取土地转让费，让外商独资开发。计划的第一步是在罗湖开发0.8平方公里，拿出40万平方米的土地，收取土地转让费。当时，一位深谋远虑的市领导提出，将“土地转让费”改为“土地使用费”，听起来没那么“刺耳”，也可以减少一些不必要的争论。这就是今天我们耳熟能详的“土地使用费”一词的源起。

    在罗湖地区，深房公司引进外商独资开发了10个房地产项目，出租土地4.54万平方米，收取土地使用费2.2亿港元，吸引外商投资40亿港元。90万立方米的罗湖山被夷平了，罗湖地区0.8平方公里的土地平均增高了1.07米，最低洼处增高了4米。国商大厦、国贸大厦、发展中心、香格里拉酒店等建筑相继拔地而起。依靠土地使用费收入，深圳进行了大规模的基础设施建设，为特区的崛起奠定了坚实的基础。

    1980年8月，全国人大常委会通过《广东省经济特区条例》，对深圳自下而上的土地使用制度改革进行了自上而下的肯定，“国有土地有偿使用”的原则和通过“外商独资、合资、合作”等方式开发土地资源的做法，以法规的形式得到了认可。

    同年出台的《全国城市规划工作会议纪要》提出：“对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发。”各地的房地产开发公司在原有的“统建办”的基础上纷纷成立。

    次年，在国务院副总理谷牧同志的支持下，国家建工总局局长肖桐和建设银行行长武博山共同创办了第一家全国性的房地产企业——中国房屋建设开发公司（1987年更名为中国房地产开发总公司，1993年更名为中国房地产开发集团公司）。20世纪80年代，中房公司一度是中国房地产业的龙头企业。当时，全国的房地产开发量最高时是1年1亿平方米，而中房公司1年的开发量是2000万到2200万平方米，占到20%以上。

    同样是在1981年，内地第一家物业公司成立了。率先引进物业管理的住宅小区就是骆锦星的深房公司与港商刘天就合作开发的东湖丽苑。

    1982年，邓小平关于“房子是可以卖的”的论断开始从理论转变为现实。常州、郑州、沙市、四平等4个城市开展住宅出售试点，新建住房按照“三三制”的方案补贴出售，政府、企业和个人各负担购房款的1/3。房屋售价在150元/平方米～200元/平方米之间，个人负担的部分约相当于家庭年收入的2倍。为了鼓励大家购买住宅，各地还出台了许多优惠措施，如一次性付款打折、分期付款等。所以，这次试点在一定程度上调动了人们的买房积极性，出现了踊跃认购的场面。

    实际上，同样的试点早在1979年就开展过，当时的试点城市是西安、南宁、柳州、桂林、梧州，售价为120元/平方米～150元/平方米。但由于工资水平和公房租金过低等因素的影响，那轮试点并没有取得实质性进展。直到1981年，全国23个省、自治区、直辖市共60多个城市进行了新建住房出售试点，仅仅卖出了36.6万平方米的房子。

    而1982年启动的这一轮试点，到1985年年底，推广到全国1604个城市和300个县、镇，共卖出1095.8万平方米的房子。虽然取得了这样的成绩，但由于当时企业正在进行放权让利改革，住房补贴出售给企业造成了沉重的负担，遭到企业的反对，加之各地出现了贱卖公房的风潮（1984年6月，国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”），房改试点纷纷被叫停或者不了了之。

    “买房就是有私产，谁还敢买房子？”“住公家的房子，不仅房租低，水管坏了有人修，灯泡坏了有人换，干吗要买房子？”这是20世纪80年代中国人的普遍想法。

    “房改”在艰难地推进，“土改”也在曲折前行。1982年年底通过的新《宪法》仍然规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。直到1988年，《宪法》才删除了“不得出租土地”的规定，“土地使用权可以依照法律的规定转让”。

    1982年年初，一个叫尚志安的山西人来到深圳淘金，他走进深圳市政府，放出话来：“给我政策，不要一分钱拨款，我就能在荒山野岭上开辟出一个工业区来。”几位市领导商量了一下，“既然不用政府投钱，就给他一块地，让他自个折腾去吧！”看似天方夜谭，但机会就这样被尚志安抓住了。

    政府给他的地的确是荒山野岭，杂草丛生，这块地方叫“上步”。拿到政府的土地批文之后，尚志安到银行贷款1800万，第一栋厂房很快就开工了。几天后，就有一家香港企业找到他，交钱买厂房。尚志安迷惑地说：“厂房还没建好呢，怎么能收你的钱呢？”对方向他解释说：在香港都是先交钱认购，然后再收房。尚志安恍然大悟，立即开始预售厂房，再用收到的预付款去建造新的厂房，资金像“滚雪球”一样膨胀，1800万转眼变成了1.44亿元。

    深圳第一个工业区——上步工业区就是这样建成的。工业区包括17栋厂房、3栋职工宿舍、1栋管理大楼、一座仓库以及餐厅、变电站、运动场等设施。这是中国最早的工业房地产，也是房地产预售的起点。今天如火如荼又备受争议的商品房预售的源头就在这里。商品房预售加快了销售进度和资金周转速度，拓宽了房地产企业的融资渠道，降低了融资成本，为房地产企业的发展插上了翅膀。在房地产发展初期，它在解决资金短缺问题上所发挥的作用是不容否定的。

    1983年先后出台的两部法规——《城镇个人建造住宅管理办法》和《城市私有房屋管理条例》，前者规定：“凡在城镇有正式户口、住房确有困难的居民或职工，都可以申请建造住宅”，赋予个人建造住宅的法律权利；后者则是新中国第一部保护城镇房屋私有权的法规。

    而这一年，在保护房屋私人产权方面，一个更加引人注目的事件是时隔20多年后浮出水面的“经租房”。早在1958年，当时的政策要求将城镇居民手中超过一定面积的私有房屋交由国家经营租赁，以此来缓解城市住房的紧张局面。例如在北京，超过225平方米的私房就得收归国家经营租赁，多达24万户居民的私房成了经租房。

    多年之后，这些人当中的一部分沦落成了住房困难的“特困户”、“无房户”，甚至流落街头。现在，他们忽然发现，被国家经营租赁的房屋产权仍然属于自己，于是，这些人通过各种方式开始讨回祖屋。而经租房问题又与当时的侨务政策和招商引资联系在一起。吸引海外投资，必须给海外华人、华侨以信心，告诉他们中国政府是尊重私人财产权的。这样一来，被经营租赁的华侨私房能否发还，就成为一个关系改革开放大局的问题。

    国家先后出台了落实华侨私房的政策，而广东走在了全国的前列。经租房问题的解决给了人们财产上的安全感，鼓励人们投资置业，对于房地产乃至整个国民经济的繁荣都有深远的影响。