1984年1月22日至2月17日，邓小平第一次南巡，视察了深圳、珠海、厦门以及上海。正如1992年的南巡一样，他用自己的实际行动肯定了经济特区的成就，为干扰特区继续发展的各种争论划上了句号，改革开放从此站到了一个新的起点上。顺应时代的潮流，中国内地的房地产业也迎来了自己的“第一个黄金十年”。

    在上海听取市委书记陈国栋等人的汇报时，邓小平特别提到了住房商品化问题，“现在我们的建筑体制，特别是住宅的建设、住房商品化，一下子还改不过来”。伟人的巨手有力地推动了“房改”这只轮子，驱动房地产战车滚滚向前。

    1984年5月，全国人大审议通过的《政府工作报告》明确提出，“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务……要着手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司。”国务院决定：“建立城市综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发”，“实行有偿转让和出售”。《关于城市建设综合开发公司暂行办法》进一步规定：“城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，对国家承担经济责任。”房地产开发公司名正言顺了。

    很多今天已经广为人知的房地产企业，如万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团等都诞生于1984年，一些叱咤风云的开发商，如王石、任志强、潘石屹、楼忠福等，他们的命运都与1984年联系在一起。其中，最典型的就是王石。当邓小平站在深圳国商大厦楼顶眺望罗湖新区时，王石恰好骑着自行车从楼下经过，警车和围观的人群吸引了他的注意，一问才知道是邓小平来了，“干大事情的时候到了”，他本能地意识到这一点。

    当年5月，万科的前身——“深圳现代科教仪器展销中心”成立，虽然这还是一家除了“黄、赌、毒、军火”之外什么都干的万金油公司，跟房地产还不搭边，但没有它完成的资本原始积累，就没有日后雄视地产江湖的万科。

    次年，即1985年，中国房地产业协会成立，房地产企业有了自己的组织。

    伟人再一次推动了“房改”这只轮子，深圳经济特区的改革家们则又为“土改”这只轮子加了把劲。

    1986年，《土地管理法》颁布后，紧随其后出台的《深圳经济特区土地管理体制改革方案》提出，“所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投各搞一个试点，先易后难”。正是这份方案引出了具有历史意义的“土地第一拍”。不同的是，深圳上一轮土改花钱买地的是外商，而这次则是国内的企业，意义更为深远。改革进入了深水区，风险和阻力也在增加。

    1987年5月，方案论证会召开，来自香港的专业人士提出：“方案是可行的，但必须修改《宪法》和《土地管理法》，否则外商是绝对不敢来买地的。”修改《宪法》谈何容易，按照当时的规定，修宪需要30个全国人大代表联名提案，而深圳只有5名人大代表。

    尽管如此，方案仍然“违法”实施了。9月8日，深圳首次以协议方式出让土地，3天后，首次以招标形式出让土地。

    10月中旬，中国城市土地管理体制改革理论研讨会在深圳召开。就像骆锦星当年从《列宁选集》里为出租土地找根据一样，组织这次研讨会的初衷也是为了给改革找理论根据，为此请来了社科院、中央党校、人民大学、复旦大学的理论权威，希望他们能为处于迷茫和困惑中的土地改革授业解惑。

    然而，事与愿违。这些理论权威与他们带来的学生在会上发生了激烈的争论，争论的焦点是土地究竟有没有价值？老师基本持否定的态度，学生基本持肯定的态度，这也是对深圳土地改革的态度。大家一页页翻着《资本论》找依据，吵得不可开交。

    “一种意见认为，地球本体是自然物，非人类劳动所能创造，并无人类劳动凝结。土地没有价值，不是商品。此外，《宪法》规定不允许任何组织和个人买卖、出租、转让土地，土地使用权不管采取何种方式转让都是不合法的……另一种意见认为，土地是商品，因为土地凝结了人类劳动，比如说土地上的‘七通一平’；此外，直接物化在某块土地上的劳动量仅仅是衡量土地价值的一部分，还有一部分是从社会总价值量中转移而来与土地结合而成的价值，而且往往与直接物化在该地的劳动量无关。改革本身具有超前性，包括理论与实践的超前，不应回避矛盾，受制于现行某些法规。为适应经济发展的需要，有必要对现行法律中的部分条款做适当的修改。”

    年轻人创新的魄力和勇气与老一辈学者的墨守成规激情碰撞，发人深省，直到今天仍然不乏其现实意义。在历史重大变革的紧要关头，思想领域的这种冲突似乎是不变的主题。

    争论并不能阻挡“土改”的车轮。当年11月，深圳、上海、珠海、厦门、广州、福州、天津等城市被批准为土地使用制度改革试点城市。理论在政策突破和改革实践面前暴露出它的苍白和无力。深圳在“违法”改革的路上越走越远，土地第一拍的槌声即将响起。

    1987年12月，全国市长会议在深圳召开。深圳决定借中央领导和各兄弟城市参加这次会议的东风，举行中国内地第一场土地拍卖，正式的提法是“公开竞投”。

    用于拍卖的地块紧靠风景秀丽的深圳水库，面积为8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。拍卖之前，有关领导就给骆锦星透了口风，希望他支持这次拍卖，因为深房公司是深圳房地产业的龙头企业，而且有在香港参加拍卖的经验（1985年，深房挫败长江实业、新鸿基等香港房地产巨头，以5350万元拍下深水步地皮，两年后，建成的太子中心两幢大楼在几天之内被抢购一空，深房净挣4000万元。此后，深房在美、加、澳等国开疆拓土，业务全球开花）。

    骆锦星和同事研究之后，决定拿下这块地，在“中国第一拍”中夺魁，不论从经济效益还是社会效益的角度看，意义都不同凡响。经过考察和测算，深房公司竞拍的上限是530万。

    当时，总共有44家企业参加“中国第一拍”的竞拍。1987年12月1日下午，骆锦星一行来到拍卖现场，当时的中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长也出现在拍卖现场。深房公司领到了11号竞拍牌。

    拍卖底价为200万元，每次加价幅度为5万元起。随着一声“拍卖开始！”，一些企业频频举牌报价。骆锦星料到这块土地的成交价肯定会大幅超出底价，所以非常镇定，开始阶段并没有举牌，一直到叫价390万时，骆锦星出手了，直接叫到了400万，场上掌声雷动。

    这时，场上的竞争者只剩下深房公司、深圳市工商银行房地产公司和深华工程开发公司。

    “420万”、“485万”、“490万”一路叫下来，最后叫到了520万元，只剩下深房公司和工商银行房地产公司两家。期间每一次举牌叫价，都会引来一浪高过一浪的热烈掌声。

    当叫到520万时，骆锦星的心理紧张起来，因为离公司测算的上限530万元，只剩下两次加价机会了。骆锦星还是不露声色地再次举牌，叫价525万，再次引来一片掌声。看到深房公司志在必得的势头，也可能是觉得竞争不过这位深圳房地产行业的龙头老大，工商银行房地产公司放弃了继续叫价。

    “525万一次，525万两次，525万三次。”拍卖师一槌定音。现场的记者把镜头全部对准了骆锦星，闪光灯亮成一片。整个拍卖过程持续了17分钟，中国第一拍以超出底价300多万元，地价611元/平方米成交。

    拍卖结束后，骆锦星胸有成竹地告诉记者：请大家放心，我们不会亏本，但也不会从这块地牟取暴利，盈利不会超过15%。

    1988年7月，在该地块上建成的东晓花园，以低于1600元/平方米的单价出售，当时的市价是2000元左右，骆锦星兑现了拍卖时承诺的利润不超过15%。房子不到一小时就全部卖完了，深房公司赚取了将近400万元的利润。

    4个月后，修宪成为现实，紧接着《土地管理法》进行了修改，土地使用权转让终于合法了。北京大学房地产研究所所长陈国强评论说：“这是一次历史性突破，是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性，跨出了土地商品化、市场化的重大一步。”

    与1987年年末深圳土地“惊世一拍”首尾呼应的是烟台住房“提租发券，空转起步”的“一改”。1987年1月1日，烟台住房制度改革开始模拟运行。烟台房改的背景是：1986年1月，在国务院召开的城镇住房制度改革问题座谈会上，决定成立国务院住房制度改革领导小组，落实邓小平同志提出的提租售房，鼓励个人买房建房的设想。当年3月，烟台、唐山、蚌埠被确定为改革试点城市。伟人的手推动了一下，“房改”的轮子就这样一圈圈地不停地转下去，直到目的地为止。

    根据方案，烟台将公房租金从原来的0.10元/平方米提高到1.28元/平方米，同时按照标准工资23.5%的系数向职工发放住房补贴券。之所以选择一手发券、一手回收、空转起步，是因为如果马上进入实转，发放住房券的财政负担过大，政府和企业都无法承受。

    “提租空转”的烟台房改冲击了旧的住房观念，让人们把房子当成了商品，“以前房子是福利，住房等国家分，现在房租大幅提高，如果我们把房子买下来，那么每个月的住房补贴就可以攒起来了。”这种观念上的变革意义深远。

    正如俞正声所说：“住房改革的总体思路还是邓小平同志在1980年那次重要谈话中所讲的，主要内容是：新房老房都要出售，可以分期付款，提高房租，给低收入者补贴。”1991年国务院下发的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》再次指明了这一点：“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开。”邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》为中国房改和内地房地产市场的发展拉开了大幕，是他为地产江湖注入了第一股活水。

    1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开；次月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，新一轮房改进入全面试点阶段。

    1988年4月26日，海南省挂牌成立。这个最大的经济特区点燃了无数人的激情，让他们浮想联翩。10万创业大军横渡琼州海峡，上岛寻梦。这中间就有日后在房地产界叱咤风云的人物——冯仑、潘石屹、易小迪（阳光100董事长，修佛，为人低调、谦逊。曾创办海南佛学研究会，聘请穷困潦倒的潘石屹担任秘书长）、张宝全（今典集团董事长，参加过越战，曾就读于北京电影学院，对电影事业一往情深。在海南搞过房地产和船务，赚得第一桶金后回北京发展，后回海南开发红树林酒店）、曾伟（棕榈泉国际公寓董事长）、谢强（先后任职于珠江、富力两家房地产豪门，被称为“房地产界第一CEO”）、吴一坚（金花集团董事长，1985年到海南发展，1991年回到西安，创办金花房地产开发公司，后发展为金花集团，涉足房地产开发、制药、商贸、交通、酒店、高尔夫等多个领域）……江山如画，一时多少豪杰！

    正如海南知名房地产商姚慧芬所说：“这么多年走过来，所有的闯海人，包括我在内，想起当年的一幕，都会觉得非常难得，非常自豪。所以，1988年，在我们心目当中是最难忘的，而且也是最激动的、留下最深最多记忆的一个年头。今生今世，不可能再重演，今后在别的地方也不会有这么大规模的浪漫主义、理想主义的实践，这是在海南最集中的一次体现。”

    1989年，房地产业的蓬勃发展催生了高校的房地产经营管理专业。遗憾的是，1998年这一专业又被撤销了，造成了房地产专业人才的断层。就像恒大地产掌门人许家印所说：“我的一只手有‘财’，另一只手却没‘才’……由于目前房地产行业人才稀缺，有些房地产公司只好直接通过猎头‘挖角’，高管跳槽成了家常便饭，造成行业新一轮的人才恶性竞争。”

    1990年，在邓小平的支持下，上海浦东开发的号角吹响了。改革开放的重心由珠三角向长三角转移。如果说20世纪80年代是“广东时代”；20世纪90年代则是“上海时代”。浦东开发对房地产业的带动作用是巨大的，整个20世纪90年代，浦东动迁居民10万户，拆除旧房近千万平方米，新建住宅2000万平方米。

    与浦东开发同时启动的还有上海房改。1990年春节刚过，朱镕基就到了新加坡，就像十几年前邓小平的新加坡之行一样，朱镕基的目的也是为房改取经。新加坡的住房公积金制度给了他启发，成为上海房改的核心内容。1994年，《建立住房公积金制度的暂行规定》出台，上海首创的住房公积金制度在全国普遍建立起来。

    1991年，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改方案，房改全面启动，直接刺激了商品房需求和房价的上升，房地产开发公司，尤其是民营房地产企业纷纷成立。当年1月29日，万科的股票在深圳证券交易所挂牌交易，房地产和资本市场开始联姻，房地产企业有了一个支撑自己迅速做大做强的加油站。

    1992年，邓小平发表南巡讲话，一位亲历者曾形象地说：“小平视察南方等于是一个已经退役的老船长，当看着船的方向摇摆不定时，他又一次跳上船头，把扭曲的方向摆正了。”改革开放掀起了一个新的高潮。

    伴随这股大潮，房地产业风起云涌。房地产的热浪从海南开始，席卷广东、福建、江苏、上海，而风暴的中心是海南。然而，骤然加速的房地产就像一辆狂奔的战车，很快就失控了，失控的结果就是翻车。

    以4大国有银行为首，银行、国有企业、乡镇企业和民营企业的资金通过各种渠道源源不断地涌入海南，总数不下千亿元。中字头的大型企业，包括中远集团、中粮集团、核工业总公司，再加上中央各部委，组成了中央军；全国各地知名企业组成了湘军、川军、粤军，各路诸侯混战海南。

    当时海南城市人口100多万，房地产公司就1.3万家，平均80人一家房地产公司。这些公司当然不都是为了盖房子。大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮、楼花、项目、房子。

    社会上流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”这句话。只要是拿到与房地产有关的文件，就可能一夜暴富。当时的炒地者手里都拿着一张红线图，也就是土地部门签发的关于获批土地范围和位置的草图，遇到买家后，双方谈好价格，买家复印了红线图，转而寻找下一个买家。于是，一张红线图经常可以把十几个买家串联起来。到了最后，末端的买家将钱交到银行，真正的买卖双方见面交易，中间的炒家拿到中介费后走人。

    有个松雷大厦的项目，炒卖了17手，最后楼竟然还没完工。之前的16个炒家，钱也一直没到位。到崩盘的时候，最后一家将之前的16家全部告上法庭，前16家每家凑些钱，才勉强把楼盖完了。

    1991年，海南房地产平均价格为1400元/平方米；1992年，即猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%；1993年上半年，房价达到顶峰，为7500元/平方米。1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产投资的50%。海口的经济增速达到83%，三亚也达到了73%，全省财政收入的40%来源于房地产。

    与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。1992年，这座原本只有10万人的小城几乎是在一夜之间冒出了1000多家房地产公司。经过轮番倒手，一亩几万元的土地能炒到100多万元，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住警告说：北海不同于上海，北海建设要量力而行。

    1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张地寻找下家时，鼓声突然停了下来。当天，朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

    泡沫破裂之后，海口1.3万家房地产公司倒闭了95%。最后的遗产是600多栋烂尾楼、28万亩闲置土地和800亿元积压资金，仅4大国有银行的坏账就高达300亿元。从此，海南有了3大景观：天涯、海角、烂尾楼。而一海之隔的北海，沉淀资金高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。

    海口市地价1991年最高为98万元/亩，到1993年涨至最高为680万元/亩，而到1996年年初则下降到约100万元/亩，跌幅达85%，基本上回落到1991年的水平。

    一位炒家1993年以5000元/平方米的价格买了3套房子，2年后跌到4000多元/平方米，再过1年跌到2000多元/平方米，再过一两年跌到1000多元/平方米。2005年拍卖的时候，才卖900元/平方米。但他自认为不是最惨的，有人投资1000万元搞的海滨度假村，10年后拍卖才300万元。这么多年过去了，不但没增值，还跌得一塌糊涂。

    一位亲历者感慨地说：“有的人带着千万家产而来，两手空空离去；有的人黑着头发、白着面孔而来，白着头发、黑着面孔离开。海南每一栋高楼里都有一个悲壮的故事，每一根桩基下都有一个可歌可泣的灵魂。”海南房地产泡沫的破裂让一批人“身受重伤”，有的人东山再起，但风头已经大不如前；有的人则一蹶不振，像万通六君子、张宝全、曾伟等全身而退的人，少之又少。

    在海南的房地产泡沫高峰期，邢诒前的身家一度高达2亿，“海南土地的价格直线上窜，让人心惊肉跳，刚到手的十亩地半年内涨了50倍，300多万元一亩”。回想那些流金岁月，邢诒前至今仍然感慨万千。当时，他拥有海南最高楼，奔驰、皇冠、凌志等10辆豪华进口轿车，吃顿饭都要2万多元。每天，邢诒前都要在两个裤兜里各揣上1万元，唯一的心愿就是在回家前把钱花完，为裤兜减负。

    1993年的宏观调控让邢诒前从九天之巅落入九地之渊。他变卖了自己的所有财产——土地、别墅、汽车，到2002年的时候，邢诒前已经身无分文，只能靠朋友的资助以及自己种的一片荔枝维持生活。一个人的命运就这样在瞬间改变，对于当年卷入海南房地产热的人来说，这样的例子司空见惯。

    王石和万科当初也险些掉进陷阱，能够躲过这一劫除了靠王石的明智之外，多少有些侥幸。1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，王石向市长介绍了万科在上海的开发情况后，帅市长想了想说：“北海有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点儿，就算送给万科开发吧！”

    北海政府这么慷慨，让王石大喜过望，他邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强一起前往北海考察。在北海建委的会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。

    汤学义是个正直的学者，他没有顾及政府和王石的面子，实话实说：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说，地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1.5亿～2亿元，40平方公里就得60亿～80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿～160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基础建设？”

    王石听得心惊肉跳，果断地放弃了这40平方公里的廉价土地，万科躲过了第二年房地产泡沫破裂的浩劫。否则的话，地产江湖上就不会有万科这个龙头老大和王石这个武林盟主了。

    1993年，海南房地产崩盘迅速向北海、惠州、广州、上海等地蔓延，上海市中心的房价从6000元/平方米下降到3000元/平方米。房地产业陷入了低谷，房地产公司经过整顿，数量大为减少，一位专业人士这样概括当时房地产业的情况：1/3的房地产公司注册了，但没开业；1/3的房地产公司垮掉了；1/3的房地产公司缩小了规模，房地产交易量下降，投资势头减缓。

    房地产业的“第一个黄金十年”，以“硬着陆”的姿态头破血流地收场。中国经济就像一辆狂奔的客车，在即将出轨、倾覆的时候匆忙踩了一脚急刹车，一些在车厢里不安分地来回游荡的投机客被甩了出去，典型的就是海南的房地产炒家。其他人虽然没有性命之虞，但多多少少都受了些皮肉之苦，心惊胆战。代价是沉重的，教训是惨痛的。

    在海南房地产泡沫破裂前，有一家媒体评论说：“在改革路线上高速驰骋的中国经济，是一匹强壮彪悍的神驹；但它带有几分野性，并且它从来未曾在这条路线上跑过，而目前是晨光熹微、雾气重重的光景。这匹马是能够疾驰的千里驹，可是在驱策前进的时候，必须注意：既要马儿跑，又要马儿不摔倒。”遗憾的是，在1993年，这匹千里马还是重重地摔了一跤，头破血流、骨断筋折。